Vastgoedontwikkeling

Elke berekening voor vastgoedontwikkeling is gebaseerd op kasstromen en kasstroomschema’s als bovenstaande. Dat geldt voor stichtingskostenramingen, voor margeberekeningen, eventueel contante waarde berekeningen en de berekeningen van de behoefte aan liquiditeit. Voor een eenvoudige stichtingskostenberekening wordt een vereenvoudigde versie van dit kasstroomschema gebruikt. 4.4 De eenvoudige stichtingskostenberekening· Elke stichtingskostenberekening is gebaseerd op ramingen van de kosten en investeringen, de netto opbrengsten en het aspect tijd. In welk detail een berekening wordt opgezet is afhankelijk van de fase van een project en de behoefte aan en het belang van detail in de informatie. Detail betekent: meer posten opnemen en het nauwkeuriger uitzetten van de kasstromen in de tijd. 98 INVESTEREN IN VASTGOED, GROND EN GEBIEDEN In deze paragraaf behandelen we de vereenvoudigde berekening van de stichtingskosten. Een dergelijke raming bestaat uit minimaal de volgende componenten: Een raming van de kosten op prijspeil. Deze raming bevat minimaal de volgende componenten: kosten aankoop bouwrijpe grond, bouwkosten inclusief afkoop prijsstijgingen en staartkosten voor de aannemer (veelal uitgedrukt als een bedrag per vierkante meter BVO, soms per kubieke meter BVO), bijkomende kosten (uitgedrukt als een percentage van de bouwkosten of andere basis), algemene kosten (AK, uitgedrukt als een percentage van de bouwkosten inclusief bijkomende kosten of een andere grondslag) en de post winst en risico (uitgedrukt als een percentage van de netto opbrengsten of een andere grondslag); Een raming goedkoop kantoor huren rotterdam van de opbrengsten op prijspeil. Voor koopobjecten meestal uitgedrukt als de VON-prijs inclusief BTW per vierkante meter GBO of per eenheid. Voor huurobjecten is de opbrengstenraming gebaseerd op een raming van de huuropbrengst per vierkante meter VVO of GBO en een raming van het BAR. Ontwikkelaars moeten goedkoop kantoor huren utrecht een schatting maken van de marktwaarde die wordt uitgedrukt via het BAR; Een raming van het aantal objecten of vierkante meters en een raming van de verhouding VVO/BVO: het quotiënt van het aantal verhuurbare of verkoopbare vierkante meters, en het aantal te bouwen vierkante meters; – Een raming van de indexen voor de komende periode. Voor de bouwkosten, en aan bouwkosten gerelateerde posten als AK en bijkomende kosten, gebruiken we de index bouwkosten. Indien de kosten van aankoop van bouwrijpe grond op prijspeil zijn geraamd en er tussen dit moment en het moment van aankoop een indexatie is afgesproken, dan passen we een index op de grondkosten toe; Voor de opbrengsten wordt een raming goedkoop kantoor huren amsterdam gemaakt van de index voor de huurprijzen bij huurobjecten en de index voor de prijsontwikkeling van koopobjecten; – Een aanname voor de rentekosten eventueel gesplitst in twee afzonderlijke rentepercentages: een percentage voor de rente van de financiering van grondaankopen en een rente voor de financiering van bouw- en andere kosten; – Een aanname over de fasering van het project. Aannames betreffen in ieder geval: datum prijspeil, datum of moment goedkoop kantoor huren schiphol grondaankoop (samenvallend met datum start bouw), bouwperiode en moment oplevering. Soms worden ook aannamen gedaan over de start verkoop bij koopwoningen. Meestal zal de verkoop starten vóór start bouw en is er bij start bouw bekend welk percentage van de woningen is voorverkocht. Dat sluit niet uit dat bouwen op voorraad een mogelijkheid is; – Een aanname over het percentage voorverkoop of voorverhuur bij de aanvang van de start bouw of het moment van grondaankoop; – (Een raming van de contante waarde van incentives zoals huurgaranties bij huurobjecten).