VASTGOEDEXPLOITATIE: GEBRUIKEN EN BELEGGEN

In de voorgaande paragrafen zijn zoveel mogelijk kasstromen behandeld en methodes om kasstromen te berekenen. Het modelleren van kasstromen kost, volgens de 90/10 regel, de meeste tijd. Hoeveel detail we in de waardering willen aanbrengen is afhankelijk van de doelstelling van de waardering, de goedkoop kantoor huren rotterdam effectiviteit van de waardering en de efficiëntie en betrouwbaarheid. Waarderen we volgens de richtlijnen van de ROZ-IPD index, dan is veel detail nodig. Maken we een eerste grove verkenning dan kunnen we volstaan met een beperkt aantal kasstromen waarbij we afzonderlijke kasstromen samenvoegen om tot een beperkter detail niveau te komen. Zo kunnen we alle kasstromen van exploitatie terugbrengen tot één kasstroom. Voor een DCF waardering is het nodig een beeld te vormen goedkoop kantoor huren utrecht van de verwachtingen omtrent de nominale netto kasstromen in elke periode, en die netto kasstromen vervolgens contant te maken tegen een discontovoet: de rendementseis. Wij geven eerst een voorbeeld van een eenvoudige benadering en vervolgens een voorbeeld van een gedetailleerde benadering. Een eenvoudige benadering We waarderen een nieuw object met een 10-jarig huurcontract. Zowel de contracthuur als de markthuur zijn bij aanvang 200 per vierkante meter VVO. Het BVO van het gebouw is 5 .000, het VVO 4.000. De bouwkosten bedragen 1 .000 per vierkante meter BVO. De beschouwingsperiode is 20 jaar. Daarna willen we het pand verkopen. We goedkoop kantoor huren amsterdam gaan er vanuit dat na 10 jaar een nieuwe huurder zal worden gevonden. Voor de zekerheid rekenen we met een gemiddelde frictieleegstand van 2,0%. Voor de nieuwe huurder zal de contracthuur op dat moment de markthuur zijn. De contracthuren stijgen met de inflatie: 2,0% per jaar. De markthuren blijven 0, 5% achter bij de inflatie. Voor de exploitatielasten maken we geen gedetailleerde opzet maar zetten die op 15% van de bruto contracthuur. Deze kosten stijgen mee met de inflatie. Voor de berekening van de restwaarde passen we de exit yield methode toe. Het huidige BAR is 7, 5%. De exit yield stellen we op 9,0% en de transactiekosten goedkoop kantoor huren schiphol op 8%. Over 15 jaar wordt een groot onderhoudsbeurt voorzien waarvan de kosten worden geschat op 1 0,0% van de huidige bouwkosten. Tussentijds zijn er geen investeringen of desinvesteringen. De rendementseis is 7%. Voldoende informatie om een waardering te maken. De uitgewerkte berekening kan er uit zien als in figuur 3.7. HOOFDSTUK 3 – VASTGOEDEXPLOITATIE: GEBRUIKEN EN BELEGGEN