Tagarchief: kantoorruimte te huur in utrecht

De pro-act-fase

Pro-act ( refiectiefase) De pro-act-fase is een voorbereidende fase. In deze fase gaat het in essentie om onderzoek naar mogelijke nieuwe resultaatgebieden en het ontwerpen van mogelijke interventiestrategieën bedrijfsruimte te huur in rotterdam die het management kan gebruiken in de re-act- en planfase. De pro-act-fase wordt alleen in complexe besturende processen apart onderscheiden. Deze activiteiten worden ook wel de strategie-, architectuur- of ontwerpfunctie genoemd. Bijvoorbeeld: het ontwikkelen van een mooi zorgcentrum om als woningcorporatie te laten zien wat men in huis heeft. 2. Plan (onderhandelingsfase) In de plan- of onderhandelingsfase wordt een plan opgesteld waarin is opgenomen welke kantoorruimte te huur in utrecht resultaten men wil bereiken (‘soli’) en hoe men dat wil doen. Daarbij wordt rekening gehouden met eventuele kaders die als randvoorwaarden aan het proces zijn opgelegd. Elk resultaat wordt precies gedefinieerd aan de hand van ‘smart’ doelstellingen of normen. Tevens wordt vastgelegd hoe men deze doelstellingen via prestatieindicatoren wil gaan meten. Bijvoorbeeld: strategisch plan, meerjarenonderhoudsplan, contracten. 337 10 VASTGOEDMANAGEMENT 3. Do (uitvoeringsfase) In kantoor huren in amsterdam deze fase vinden alle uitvoerende activiteiten van het proces plaats. Het goedgekeurde plan uit de vorige fase vormt daarbij het uitgangspunt. Tijdens de uitvoering vindt permanente meting van de vastgestelde prestatie-indicatoren plaats. De activiteiten in deze fase zijn verbonden met de reguliere, operationele processen. 4. Check ( acceptatiefase) Deze fase vergelijkt werkelijk behaalde resultaten met de kantoor huren bij schiphol airport resultaten die waren gepland (‘gap’). De verschillen worden geëvalueerd en de oorzaken van opgetreden verschillen worden achterhaald. Bijvoorbeeld: audits, benchmarking. In figuur 10-1 zijn de verschillende fasen van de managementcyclus schematisch weergegeven.

Uitvoeringspakketten

Kosten Hijskraan voor renovatie flat Noord-Brabantlaan in Eindhoven moest plotseling weg “Hier kunnen we ons moeder van 87 straks niet mee confronteren,” zegt Lou Berkvens bij het gapende gat in de gevel van haar flat aan de Noord-Brabantlaan in Eindhoven. ”Als de voorgevel vandaag niet goed dichtgemaakt kan worden, moet ze bij ons slapen. Het ziet er hier uit alsof er een bedrijfsruimte te huur in rotterdam bom is ontploft.” (Bron: Eindhoven Plus, 4 oktober 2000) Moraal: de bron van de inkomsten ligt bij de huurder. Laat om deze reden de huurder niet in de kou staan! Nadat alle onderhoudswerkzaamheden van het betreffende jaar zijn uitgevoerd, kan middels nacalculatie worden bezien in hoeverre prijzen en manuurnormen moeten worden bijgesteld. Na de uitvoering van het werk komen de zogenaamde uitvoeringspakketten terug bij de opzichter en de werkvoorbereider. Zij verwerken deze en vergelijken werkelijk gemaakte kosten met de begroting. De uitkomsten kantoorruimte te huur in utrecht van deze analyse kunnen voor drie doeleinden gebruikt worden: – maatregelen om een efficiënte uitvoering van de toekomstige onderhoudswerkzaamheden te verzekeren; – correctie van de gebruikte begrotingsnormen, wanneer blijkt dat die normen te hoog of te laag zijn; – voor het opstellen en bijstellen van de begrotingen teneinde over een betrouwbaar meerjarenplan te beschikken. Verschillen kantoor huren in amsterdam in de begroting kunnen een gevolg zijn van: – afwijking in hoeveelheden (bijvoorbeeld: meer of minder manuren of materialen besteed dan begroot); afwijking in de kosten per eenheid (bijvoorbeeld: hogere of lagere kosten per manuur of materiaalsoort dan begroot). Grote verschillen in de begroting kunnen in principe niet optreden omdat ervan uitgegaan is dat het meerjarenplan in oorsprong juist is kantoor huren bij schiphol airport opgezet en steeds wordt geactualiseerd. Er kunnen dan prijs- en hoeveelhedenverschillen naar voren komen. De algemene formules luiden: Hoeveelheidsverschil = (Qb – QJ x Pb Prijsverschil = ( Pb – PJ x Q”” 323 9.3. 12 Qb = de begrote hoeveelheid Qw = de werkelijk bestede hoeveelh

Het Nederlands recht

Het Nederlands recht kent een drietal overeenkomsten waarmee arbeid kan worden verricht, te weten: 1. de arbeidsovereenkomst; 2. de opdracht: een overeenkomst tot het verrichten van enkele diensten; 3. de overeenkomst tot de aanneming van werk. In de bouwwereld worden al deze overeenkomsten toegepast. Zo hebben opdrachtgevende instanties en aannemers werknemers in dienst op basis van arbeidsovereenkomsten, geeft de opdrachtgever een opdracht tot bijvoorbeeld het ontwerpen van een kantoorgebouw aan een architect en besteedt de opdrachtgever de bouwwerkzaamheden uit aan een aannemer door middel van een overeenkomst tot de aanneming van werk. Met name de overeenkomst tot de aanneming van werk speelt bij het vastgoedbeheer een belangrijke rol. Om deze reden wordt deze contractvorm nader uitgewerkt. Bedacht moet worden dat de overeenkomst tot de aanneming van werk een bijzondere, met name in de wet genoemde overeenkomst is, waarop algemene bepalingen uit Boek 3 en Boek 6 van het Burgerlijk Wetboek van bedrijfsruimte te huur in rotterdam toepassing zijn. Kenmerkend voor de regeling in het Burgerlijk Wetboek is het verbrokkelde, onsamenhangende karakter, dat de rechtsverhouding opdrachtgever-aannemer bij lange na niet volledig regelt. Desondanks ontmoet kantoorruimte te huur in utrecht dit gebrek in de regelgeving weinig bezwaren, aangezien de bouw bij uitstek een terrein is waar het gebruik van algemene (standaard) voorwaarden toepassing heeft gevonden (Schoorlemmer, 1 998). Zo is de verhouding aannemer-opdrachtgever geregeld via de Uniforme Administratieve Voorwaarden 1 989. In het Uniform Aanbestedings Reglement VAR 200 1 zijn de aanbestedingsregels tussen opdrachtgever en aannemer geregeld. De Standaardvoorwaarden Rechtsverhouding architect-opdrachtgever 1 997 regelen de rechtsverhouding tussen kantoor huren in amsterdam architect en opdrachtgever. Het Burgerlijk Wetboek geeft de volgende definitie van een aannemingsovereenkomst: Aanneming van het werk is de overeenkomst, waarbij de ene partij, de aannemer, zich jegens de andere partij, de opdrachtgever, verbindt om buiten dienstbetrekking een werk van stoffelijke aard tot stand te brengen en op te leveren tegen een door de opdrachtgever te betalen prijs in geld. De kantoor huren bij schiphol airport aanduiding ‘buiten dienstbetrekking’ maakt duidelijk dat het hier geen arbeidsovereenkomst betreft. De aanduiding ‘een werk van stoffelijke aard’ maakt duidelijk dat het bij de aanneming van werk niet gaat om de verrichting van enkele diensten, zoals het geval is bij de opdracht.

Oprecht nieuwsgierig

Oprecht nieuwsgierig zijn naar de wensen van de klant is geoorloofd om verkregen kennis en inzicht over de klant te gebruiken, zodat we de klant nog beter kunnen helpen ( zie ook W. van Hulst, ‘Jan Gunnarson over hostmanship, de leider van morgen denkt inclusief’, interview 2008 op www.managementboek. 294 VASTGOEDMANAGEMENT OP UITVOERINGSVLAK/OPERATIONEEL NIVEAU 9. 1.l nl). Bij het gebruik van vastgoed gaat het bij de klant uiteindelijk om de waarde van het product, huisvesting en service, en die wordt bepaald door de kantoor huren rotterdam ervaringen gedurende het gebruik van dat product. De verwachting van de gebruiker van het vastgoed is gebaseerd op: – prijs: een scherpe prijs toont zich door efficiëntie; – kwaliteit: in de betekenis dat voldaan wordt aan de specificaties van het vastgoed en de service aan de afnemer van huisvestingsdiensten; – nut: de mate waarin huisvesting van nut is voor de afnemer van vastgoed. De vergelijking kantoorruimte te huur in utrecht door de gebruiker van het vastgoed wat betreft de verwachte en waargenomen prestaties leidt tot de conclusie dat een positieve, verwachte of negatieve prestatie door de verhuurder wordt geleverd (zie figuur 9-2). In een prestatiemeting komen veelal de volgende onderwerpen aan bod: – Beoordeling van het contact tussen verhuurder en huurder of gebruiker van het vastgoed: – accountmanager; – telefonische bereikbaarheid; – verspreiding van nieuws dat relevant is voor de huurders. – Storingen en storingsorganisatie: – ontwikkelingen aantal storingen; – beoordeling telefonische afhandeling; beoordeling snelheid afhandeling; – beoordeling telefonische service; – beoordeling onderhoud; beoordeling informatie over onderhoud en storingen. Imago van kantoor huren in amsterdam de verhuurder: klantgerichte houding; – professionele partners; – vooruitstrevend en kostenbewust. Locatie en ruimte: vestigingsplaats; ruimten; faciliteiten; verandering in huisvesting. Vanuit de prestatiemeting – inzake huurderssatisfactie of gebruikerssatisfactie – komen de aandachtspunten naar voren die een positieve verwachting van de huurder of gebruiker in de weg staan. Het is aan de verhuurder om hierop gepaste maatregelen te nemen, direct of op termijn, wanneer dit niet anders kan vanwege technische, organisatorische of financiële oorzaken. Door het tekenen van de huurovereenkomst binden huurders en verhuurders zich aan kantoor huren bij schiphol airport elkaar, zodat er geen ruimte is om noodzakelijke maatregelen oneindig lang uit te stellen. Willen we de verstandhouding goed houden, dan moeten we de huurder of gebruiker niet te lang op de proef stellen en zijn gevoel van ‘disconfirmatie’ niet onnodig vergroten door slechts onder dwang van 295 9.1.J VASTGOEDMANAGEME

Vastgoedmanagement op ontwikkelingsvlak

Vastgoedmanagement op ontwikkelingsvlak / tactisch-operationeel niveau In dit hoofdstuk komt in het kort het proces van ontwerpen en bouwen aan de orde en wordt met name ingegaan op ontwerpen als het realiseren van waarden. Vastgoedkwaliteit laat mensen niet onberoerd. Mensen hebben antennes, sensoren. We vertrouwen op onze zintuigen, met de ogen als leidend zintuig wanneer het gaat om de gebouwde omgeving, de neus voor de geur en het oor voor het geluid. Onze zintuigen reageren subtiel, ook als we naar een gebouw toe lopen. Of bij binnenkomst in de hal, in de kamer, in de zithoek. Met een tafel, stoelen, televisie en een kast vol boeken. Non-destructief nemen we met onze zintuigen alles waar en komen we tot een waardering die we soms uitspreken, maar vaker voor ons houden. Is er de waardering, dan spreekt het hart en ontstaat er enthousiasme en toont men energie. De emotie zorgt voor een glimlach op het gezicht en geeft ons een gevoel kantoor huren rotterdam van geluk. Zonder emotie vaart niemand wel. Thuis niet, op het werk niet, nergens en nooit. Zonder emotie is een gebouw een gebouw, een ruimte een ruimte en een voorwerp een voorwerp. Onze emotie laat het gebouw, de ruimte en de daarin opgestelde voorwerpen leven en verandert het gebouw in een persoonlijke omgeving. Hiermee is de persoonlijke emotie gearriveerd en kan een gevoel van welbehagen kantoorruimte te huur in utrecht ontstaan. Zonder de toegewijde hand van de bouwmeester hebben de beste grondstoffen een beperkte waarde. Kwaliteit onthult zich in de uiteindelijke toepassing: my home is my castle. Gebruikers van vastgoed verlangen kwaliteit. In het boek Vastgoedontwikkeling, dat aansluit op het boek Vastgoedmanagement, is kwaliteit gedefinieerd als een optelsom van twee typen waarden. Het eerste type heeft betrekking op de beleving van de gebruiker, de bezoeker en de omwonenden van het vastgoed. De belevingswaarde komt voort uit de verschillende belevingswerelden die met kantoor huren in amsterdam wonen, werken, ontspannen, verzorgen, leren en recreëren te maken hebben. Het tweede type verwijst naar het financiële aspect van huisvesting. Het is niet alleen de initiële investering die telt, maar ook de exploitatiekosten van het vastgoed over een veel langere periode, de Life Cyde Casting ( LCC). Kenmerk van waardegestuurde vastgoedontwikkeling is dat investeringen altijd worden bezien en kantoor huren bij schiphol airport beoordeeld in relatie tot (exploitatie)kosten en opbrengsten op de langere termijn. Voor vastgoedontwikkeling is het zaak deze twee waarden leidend te maken gedurende het ontwerpproces, om tot een kwalitatief goed product te komen. De relatie van gevraagde en geleverde prestaties bepaalt daarmee de kwaliteit van het gebouw, respectievelijk het gebouwontwerp. De financiële waarde en de beleveniswaarde van belanghebbenden – producent, eigenaar, verhuurder, huurder, maatschappij – vormen zo de definitie van kwaliteit voor vastgoed.

Mutatieonderhoud (TAO)

B: Mutatieonderhoud (TAO) Onderhoud bij mutatie kan – in tegenstelling tot klachten- en contractonderhoud – wél leiden tot kwaliteitsverbetering. Tijdelijke leegstand van een object vormt een ideaal moment om het object naar het gewenste kwaliteitsniveau te brengen. Onderhoud bij mutatie leent zich met name voor het uitvoeren van werkzaamheden aan de binnenzijde van het object. Er is immers geen gebruiker/huurder die hinder van de werkzaamheden ondervindt. De nauwkeurigheid van het te begroten budget is afhankelijk van de nauwkeurigheid waarmee het aantal mutaties kan worden ingeschat. Ook hierbij kunnen historische gegevens, mits goed vastgelegd, voor de juiste inzichten zorgen. Cl: Planmatig onderhoud (eenmalig, om het vastgoed op het gewenste niveau te brengen; TAO) Indien kantoor huren rotterdam een object (= complex) uit meerdere verhuureenheden bestaat wordt er meestal voor gekozen om de buitenschil plan-/ projectmatig aan te pakken. Onderhoud van 251 7.4.3 VASTGOEDMANAGEMENT de buitenschil bij mutatie zou beheersmatig problemen opleveren. Het benodigde budget voor de inhaalslag kan relatief nauwkeurig worden bepaald. Indien het maatregelenpakket voldoende gedetailleerd is, kan er kantoorruimte te huur in utrecht nauwkeurig worden begroot, bijvoorbeeld op basis van kostenkengetallen of offertes. C2: Planmatig onderhoud (voortdurend, om het vastgoed op het gewenste niveau te houden; TAO) Indien er een inhaalslag is gemaakt en de gewenste kwaliteit is bereikt, is het zaak de kwaliteit in stand te houden. Hiervoor dient een meerjarenbeheerplan. Dit plan verandert alleen indien een (her)inspectie hier aanleiding toe geeft, of het gewenste kwaliteitsniveau of het onderhoudsbeleid verandert. De kantoor huren in amsterdam benodigde budgetten worden bepaald met behulp van kostenkengetallen. De frequentie waarmee de activiteiten terugkomen – de cyclus – wordt bepaald op basis van een theoretisch verloop. Tussentijdse inspecties kunnen de aanleiding zijn om af te wijken van deze theoretische levensduur. D: Contractonderhoud (GAO) Naast klachtenonderhoud kan er ook voor worden gekozen om bepaalde onderhoudswerkzaamheden en/of klachtenafhandeling uit te besteden. Ook voor kantoor huren bij schiphol airport contractonderhoud geldt dat de werkzaamheden die worden uitgevoerd bijdragen aan de instandhouding van het bezit, maar niet of nauwelijks zullen leiden tot kwaliteitsverbetering van het object als geheel. Contractonderhoud laat zich relatief eenvoudig begroten. Contracten zijn immers gebaseerd op vaste prijsafspraken. 7.4.3 Opbouw meerjarenbeheerplan Op grond van de ‘huidige’ situatie en de na te streven ‘gewenste’ situatie – zoals op bedrijfsniveau verwoord in het beleidsplan en op het niveau van een vastgoedobject in een Programma van Eisen voor Instandhouding (PvE-I) – zullen noodzakelijk geachte maatregelen inzake het te voeren beheer kunnen worden gepland om de gewenste situatie te bereiken. Elke maatregel bestaat uit een deelcalculatie. Deze wordt opgebouwd en onderhouden binnen het standaardregelbestand. Het standaardregelbestand moet naar eigen inzicht van de gebruiker kunnen worden opgebouwd. De normen die in het deelcalculatiebestand zijn opgenomen kunnen hierin worden geactualiseerd, waarna ze worden doorgerekend in de afzonderlijke objectregelbestanden MJP per object. Doordat de verschillende onderdelen op dezelfde eenduidige wijze worden gecodeerd kan eenvoudig een relatie worden gemaakt met de GGA en de ConditieMeting

De feitelijke beleving en toestand van het vastgoed

De feitelijke beleving en toestand van het vastgoed Bij de beoordeling van het gebruik van vastgoed gaat het er niet alleen om het noodzakelijke onderhoud uit te voeren puur vanuit bouwtechnisch oogpunt. Het gaat ook om de eisen die de huurders van het vastgoed stellen vanuit het oogpunt van bruikbaarheid. Voor de exploitant gaat het om het rendement op het geïnvesteerde kantoor huren rotterdam vermogen in vastgoed. De hoogte van dit rendement wordt sterk bepaald door de mate van verhuurbaarheid van het vastgoed in exploitatie. Er zijn verschillende positieve en negatieve factoren die de verhuurbaarheid van vastgoed in exploitatie kunnen beïnvloeden, zoals: de ruimtelijke, functionele en technische kwaliteit van het vastgoed; de kwaliteit van de omgeving van het vastgoed; – de prijs voor het gebruik van het vastgoed; het totale marktaanbod ( concurrentie) ; de tevredenheid van de kantoorruimte te huur in utrecht  gebruiker. In een verhuurbaarheidsanalyse leidt dit tot onderstaande onderzoeksgebieden. Kwaliteit van het vastgoed beschrijven we door: – plaats (locatie); – product (technisch en functioneel); – prijs (huurprijs); promotie (beheer en service). Tevredenheid wordt bepaald door: mobiliteit van de gebruikers. Dit is deels beheersbaar door de vastgoedmanager; knelpunten in de huisvestingssituatie die kantoor huren in amsterdam aanzetten tot vertrek: gebouw, bouwdeel, medegebruikers, omgeving, lasten. In beperkte mate beheersbaar door de vastgoedmanager; – alternatieve mogelijkheden; er bestaat een ander vastgoedaanbod dat aantrekkelijker is. Niet beheersbaar door de vastgoedmanager. 231 7.3 VASTGOEDMANAGEMENT Verhuurbaarheid wordt bepaald door: kwaliteit van het beheerproces. Beheersbaar als het beheer kantoor huren bij schiphol airport onderdeel is van de eigen organisatie; vraag naar (zoekende) en aanbod van gebouwdiensten. Nauwelijks beheersbaar; kwaliteit/prijsaanbod in relatie tot de vraag. In bepaalde mate beheersbaar. Figuur 7-9 Verhuurbaarheid van vastgoed De magische formule Verbeter het woongenot – versterk uw inkomsten – creëer financiële ruimte voor het leveren van meer woonkwaliteit – waardoor het woongenot nog meer toe gaat nemen – uw inkomsten vergroot – u nog” .

Karakteristieken van de te huisvesten doelgroep

Het PvE-1 vormt de basis voor het opstellen van een meerjarenbeheerplan en is ten aanzien van het kwaliteitsdenken inzetbaar bij het afsluiten van prestatiecontracten. Voordat met het opstellen – of actualiseren – van een meerjarenbeheerplan kan worden begonnen, zullen er twee vragen moeten worden beantwoord: 1. op welk kwaliteitsniveau – ruimtelijk, functioneel, esthetisch en technisch – moet het gebouw worden gebracht ( PvE-I)? 219 7.2.3 VASTGOEDMANAGEMENT 2. over welke termijn moet het kwaliteitsniveau worden gehandhaafd ( exploitatieperiode/planperiode)? bedrijfsruimte te huur in rotterdam De methodieken GGA en ConditieMeting (CM) dan wel RgdBOEI® bieden de mogelijkheid het PvE-I op te stellen op basis van zogenoemde nulmetingen. Hierin worden alle voorkomende kenmerken – de functionele, beeld- en ruimtelijke kwaliteit – en bouwdelen – de technische kwaliteit – van het gebouw benoemd. Vervolgens wordt aan ieder kenmerk of bouwdeel een score gegeven. Samengenomen geven de scores het feitelijke kwaliteitsniveau kantoorruimte te huur in utrecht van het gebouw weer. Door vervolgens de feitelijke kwaliteit af te zetten tegen de gewenste kwaliteit ( PvE-I) krijgt men snel inzicht in de kenmerken die in negatieve of positieve zin afwijken van het PvE-I. Dit vormt de basis voor het opstellen van de meerjarenbeheerplannen. 7.2.3 Opzet PvE-I In een PvE-1 worden de eisen en wensen – beeldverwachting, ruimtelijke omvang, functionele aspecten, technische aspecten – en randvoorwaarden – de interne en externe voorwaarden – met betrekking tot het realiseren en gebruiken van een vastgoedobject vastgelegd. Het PvE-1 kan de volgende kantoor huren in amsterdam onderdelen bevatten: karakteristiek van de te huisvesten doelgroep: – wat voor organisatie? – welke belanghebbenden? eisen aan het ontwerp: welke activiteiten, deelactiviteiten en ruimten/faciliteiten? – wat zijn de kritische succesfactoren (beeldverwachting, ruimtelijk, functioneel, technisch)? randvoorwaarden: – wat zijn de interne randvoorwaarden? – wat zijn de externe randvoorwaarden? de kantoor huren bij schiphol airport vastgestelde gewenste kwaliteit; invulling van het beheerproces: – wanneer moet het PvE-I worden herzien? Om de gegevens voor deze onderdelen te verkrijgen is het ten eerste van belang aan te geven welk ondersteuningsniveau van de faciliteiten gewenst is. Hiervoor moeten de prestaties van het gebouw worden vertaald naar objectief meetbare aspecten. Karakteristieken van de te huisvesten doelgroep

Overdragen calamiteitenrisico’s

Overdragen calamiteitenrisico’s Een onderneming kan zich tegen een aantal calamiteiten verzekeren. Zo kunnen de vastgoedportefeuilles worden verzekerd tegen schade en tenietgaan van het 200 VASTGOEDMANAGEMENT OP BELEIDSVLAK/STRATEGISCH NIVEAU 6.5 vastgoed en huurderving. Ten aanzien van onder andere overstromingen, storm en aardbevingen is de dekking gelimiteerd. Sinds 11 september 200 1 hebben verzekeraars de dekking voor de schade als gevolg van terrorisme aangepast. nakomingsrisico leverancier Het risico dat leveranciers hun afspraken niet nakomen is te ondervangen door gebruikmaking van modelovereenkomsten. Opdrachtverlening geschiedt volgens deze modelovereenkomsten, waarin uitgebreide garantie- en nakomingsbepalingen zijn opgenomen. Het risico wordt dus als het ware afgeschoven op de leverancier. Accepteren inflatierisico Een hogere inflatie leidt over het algemeen tot een lagere koopkracht. Door indexatie van de huurprijzen wordt een stijgende inflatie deels gecorrigeerd. Ondanks indexatie van de huurprijzen kan een hoge inflatie wel een nadelig effect hebben op de eindwaarde van kantoor huren rotterdam onroerend goed. Doordat een onderneming op geen enkele manier invloed kan uitoefenen op de inflatie, zal het inflatierisico moeten worden geaccepteerd. – macro-economische ontwikkelingen Geen enkele onderneming kan zich wapenen tegen macro-economische krachten die de waarde van vastgoed bepalen of kunnen kantoorruimte te huur in utrecht beïnvloeden. Evalueren De effectiviteit en efficiëntie van de uitgevoerde beheersmaatregelen moeten regelmatig worden geanalyseerd. De effectiviteit van een beheersmaatregel is de afname van de kans van optreden of de afname van het gevolg. Of de maatregel efficiënt is geweest kan worden onderzocht door de kosten van de maatregel af te wegen tegen de verkleining van het risico. Risicomanagement is kantoor huren in amsterdam een continu proces. Het eindpunt van de vorige risicomanagementstudie is het startpunt voor een volgende studie. Na de evaluatie van de beheersmaatregelen moet de lijst met oorspronkelijke risico’s worden bijgewerkt. Er moet bijvoorbeeld worden bekeken welke risico’s uit de lijst kunnen worden verwijderd of welke niet meer actueel zijn. Dit kan het gevolg zijn van het verstrijken van de tijd of door genomen kantoor huren bij schiphol airport beheersmaatregelen. Daarnaast worden nieuw ontdekte risico’s toegevoegd aan de lijst. 1. Objectgerelateerde risico’s Deze projectrisico’s zijn direct gerelateerd aan het te ontwikkelen object: – Programma van Eisen: het ontwikkelen van vastgoed met een onzorgvuldig of niet volledig Programma van Eisen; – ontwerp: de kwaliteit van het ontwerp is onvoldoende, met gevolgen voor de kosten- en opbrengstenniveaus

Profit Vastgoedbelegger

Invulling van het generieke model voor verschillende vastgoedorganisaties Vastgoedorganisatie Interne factor Externe factor Profit Vastgoedbelegger A D i rect rendement I ndirect rendement Vastgoedbelegger B Di rect rendement Indirect rendement Vastgoedbelegger C Totaal H uisvesti ngssatisrendement factie H uisvestingsmanage- Kwaliteit H uisvestingsment (CREM) satisfactie rendementNon-profit Huisvesti ngsmanage- Kwal iteit Huisvestingsment (CREM) satisfactie kosten Randvoorwaarde Kenmerken Kwa liteit Hu isvesti ngssatisfactie Kwa l iteit Totaal Huisvestingskosten portfoliomanagement Fi na ncieel-kwa 1 iteit F inancieelklant Financieelklant-kwaliteit K wa 1 iteit-gebru i kerfinancieel Kwal iteitgebruiker 181 6.4 VASTGOEDMANAGEMENT Portefeuillemanagement in een profitorganisatie Een profitvastgoedorganisatie houdt vastgoed aan om een financieel rendement te behalen. Het rendement van vastgoed is hierbij op te delen in direct rendement en indirect rendement. Het directe rendement wordt bepaald door de kasstromen die door de ontwikkeling en/of exploitatie van vastgoed worden gegenereerd. Daarnaast bedrijfsruimte te huur in rotterdam kan het vastgoed in de loop der tijd in waarde veranderen ( indirect rendement) . Een ordening van de vastgoedobjecten uit de portefeuille op basis van direct en indirect financieel rendement geeft de vastgoedmanager snel kantoorruimte te huur in utrecht inzicht in de objecten die aan de rendementsdoelstelling bijdragen, en welke dat niet doen. Echter, duurzaam rendement verkrijgt men alleen als men vastgoed van goede kwaliteit levert. Het is daarom raadzaam om in de ordening een indicatie van de kwaliteit van het vastgoed te geven op basis van direct en indirect rendement. Het kwaliteitsoordeel wordt hierbij vastgesteld met de in paragraaf 7.3.2 genoemde kantoor huren in amsterdam methodiek Gebouw in Gebruik.Analyse (GGA). Figuur 6-10 Portfoliomanagement profitvastgoedorganisatie: inzicht in direct en indirect rendement en de kwaliteit van het vastgoed Direct financieel rendement (cashflow) hoog Indirect financieel rendement (waarde groei) laag H oog Gewenst gebied * Goede kantoor huren bij schiphol airport  kwaliteit 1 laag Ongewenst gebied Il Slechte kwaliteit Grafisch ziet de portfolioanalyse er zo uit ( figuur 6-9). Op basis van de door de vastgoedmanager gestelde normen ten aanzien van direct en indirect rendement – aangegeven met de onderbroken horizontale en verticale lijn – ontstaat een matrix met vier cellen: + + direct en indirect rendement voldoen aan de interne normen; + – het directe rendement voldoet niet aan de norm, maar de waardegroei voldoet aan de norm; – + het indirecte rendement voldoet niet aan de norm, maar de exploitatie voldoet aan de financiële normen; het directe en het indirecte rendement voldoen niet aan de financiële normen.