Elke berekening voor vastgoedontwikkeling is gebaseerd op kasstromen en kasstroomschema’s als bovenstaande. Dat geldt voor stichtingskostenramingen, voor margeberekeningen, eventueel contante waarde berekeningen en de berekeningen van de behoefte aan liquiditeit. Voor een eenvoudige stichtingskostenberekening wordt een vereenvoudigde versie van dit kasstroomschema gebruikt. 4.4 De eenvoudige stichtingskostenberekening· Elke stichtingskostenberekening is gebaseerd op ramingen van de kosten en investeringen, de netto opbrengsten en het aspect tijd. In welk detail een berekening wordt opgezet is afhankelijk van de fase van een project en de behoefte aan en het belang van detail in de informatie. Detail betekent: meer posten opnemen en het nauwkeuriger uitzetten van de kasstromen in de tijd. 98 INVESTEREN IN VASTGOED, GROND EN GEBIEDEN In deze paragraaf behandelen we de vereenvoudigde berekening van de stichtingskosten. Een dergelijke raming bestaat uit minimaal de volgende componenten: Een raming van de kosten op prijspeil. Deze raming bevat minimaal de volgende componenten: kosten aankoop bouwrijpe grond, bouwkosten inclusief afkoop prijsstijgingen en staartkosten voor de aannemer (veelal uitgedrukt als een bedrag per vierkante meter BVO, soms per kubieke meter BVO), bijkomende kosten (uitgedrukt als een percentage van de bouwkosten of andere basis), algemene kosten (AK, uitgedrukt als een percentage van de bouwkosten inclusief bijkomende kosten of een andere grondslag) en de post winst en risico (uitgedrukt als een percentage van de netto opbrengsten of een andere grondslag); Een raming goedkoop kantoor huren rotterdam van de opbrengsten op prijspeil. Voor koopobjecten meestal uitgedrukt als de VON-prijs inclusief BTW per vierkante meter GBO of per eenheid. Voor huurobjecten is de opbrengstenraming gebaseerd op een raming van de huuropbrengst per vierkante meter VVO of GBO en een raming van het BAR. Ontwikkelaars moeten goedkoop kantoor huren utrecht een schatting maken van de marktwaarde die wordt uitgedrukt via het BAR; Een raming van het aantal objecten of vierkante meters en een raming van de verhouding VVO/BVO: het quotiënt van het aantal verhuurbare of verkoopbare vierkante meters, en het aantal te bouwen vierkante meters; – Een raming van de indexen voor de komende periode. Voor de bouwkosten, en aan bouwkosten gerelateerde posten als AK en bijkomende kosten, gebruiken we de index bouwkosten. Indien de kosten van aankoop van bouwrijpe grond op prijspeil zijn geraamd en er tussen dit moment en het moment van aankoop een indexatie is afgesproken, dan passen we een index op de grondkosten toe; Voor de opbrengsten wordt een raming goedkoop kantoor huren amsterdam gemaakt van de index voor de huurprijzen bij huurobjecten en de index voor de prijsontwikkeling van koopobjecten; – Een aanname voor de rentekosten eventueel gesplitst in twee afzonderlijke rentepercentages: een percentage voor de rente van de financiering van grondaankopen en een rente voor de financiering van bouw- en andere kosten; – Een aanname over de fasering van het project. Aannames betreffen in ieder geval: datum prijspeil, datum of moment goedkoop kantoor huren schiphol grondaankoop (samenvallend met datum start bouw), bouwperiode en moment oplevering. Soms worden ook aannamen gedaan over de start verkoop bij koopwoningen. Meestal zal de verkoop starten vóór start bouw en is er bij start bouw bekend welk percentage van de woningen is voorverkocht. Dat sluit niet uit dat bouwen op voorraad een mogelijkheid is; – Een aanname over het percentage voorverkoop of voorverhuur bij de aanvang van de start bouw of het moment van grondaankoop; – (Een raming van de contante waarde van incentives zoals huurgaranties bij huurobjecten).

Het object heeft een IRR van 7,2% en is daarmee economisch haalbaar. We laten zien wat er gebeurt als dit gebouw in 20 jaar volledig wordt afgeschreven en de rente voor het berekenen van de kapitaalslasten 5,0% bedraagt. De periode van 20 jaar is misschien niet realistisch maar maakt het goedkoop kantoor huren rotterdam voorbeeld overzichtelijker. De effecten van een afschrijvingsperiode van 40 jaar kunnen hetzelfde zijn maar leveren voor dit boek een te grote tabel op (Overigens geldt dit systeem alleen voor lagere overheden: zij hanteren het kasstelsel. De rijksoverheid hanteert een ander stelsel: zij betaalt de investering in eens en schrijft in het geheel niet af). Een economisch haalbare belegging met een IRR van 7,2% levert bij het toepassen van de regels gedurende de eerste 9 jaar een verlies op de resultatenrekening op. Dit wordt ook weerspiegeld in het direct rendement volgens de boekwaarde: de netto kasstroom gedeeld door de boekwaarde. Vanaf jaar 16 loopt het direct rendement op basis van de boekwaarde sterk op: het oude gebouw wordt winstgevend. Het direct goedkoop kantoor huren utrecht rendement op basis van de DCF-waarde laat een consistenter beeld zien. Tot slot vragen we in deze paragraaf nog aandacht voor het feit dat een afschrijving geen kasstroom is. Afschrijvingen horen thuis in het rijk van de boekhouders. Kasstromen in het rijk van de waardering. We vermelden dit expliciet omdat onze ervaring leert dat afschrijvingen soms wel als kasstroom worden opgenomen in een DCF waardering. Een gewaarschuwd mens telt voor twee. 3.20 Kostprijsdekkende huur goedkoop kantoor huren amsterdam De vergelijking voor de berekening van de contante waarde is een vergelijking met x onbekenden. Als we x – 1 van de onbekenden kennen, dan kunnen we de ontbrekende onbekende berekenen. Zo is bij de berekening van de IRR de rente r de onbekende. Bij de berekening van de DCF-waarde is de investering de onbekende. Op die manier kunnen we ook de huur als onderdeel van de netto kasstroom tot onbekende maken. Zo kunnen we de kostprijsdekkende huur berekenen. De kostprijsdekkende huur is de aanvangshuur waarvoor, gegeven een jaarlijkse huuraanpassing (i) en een rendementseis (r), geldt dat de contante waarde van de huren (CWhuren) gedurende een periode (N) gelijk is aan de contante waarde van de goedkoop kantoor huren schiphol investering (CWr) plus de contante waarde van de exploitatielasten (CWEx) verminderd met de contante waarde van de restwaarde (CWRw). Dit is weergegeven in onderstaande vergelijking. De kostprijsdekkende huur dekt dus niet alleen de investering maar alle (exploitatie)kosten rekening houdend met een restwaarde. w Bij een gelijkblijvende huurindex i en een kostprijsdekkende aanvangshuur van H1, kan de vergelijking ook geschreven worden als hierna afgebeeld. Bij de aangenomen huurindex moeten we er wel rekening mee houden dat deze bij het verouderen van een gebouw achter zal gaan lopen op de CPI. Afhankelijk van het soort gebouw is dat 0, 5% tot 1 ,0% .

In de voorgaande paragrafen zijn zoveel mogelijk kasstromen behandeld en methodes om kasstromen te berekenen. Het modelleren van kasstromen kost, volgens de 90/10 regel, de meeste tijd. Hoeveel detail we in de waardering willen aanbrengen is afhankelijk van de doelstelling van de waardering, de goedkoop kantoor huren rotterdam effectiviteit van de waardering en de efficiëntie en betrouwbaarheid. Waarderen we volgens de richtlijnen van de ROZ-IPD index, dan is veel detail nodig. Maken we een eerste grove verkenning dan kunnen we volstaan met een beperkt aantal kasstromen waarbij we afzonderlijke kasstromen samenvoegen om tot een beperkter detail niveau te komen. Zo kunnen we alle kasstromen van exploitatie terugbrengen tot één kasstroom. Voor een DCF waardering is het nodig een beeld te vormen goedkoop kantoor huren utrecht van de verwachtingen omtrent de nominale netto kasstromen in elke periode, en die netto kasstromen vervolgens contant te maken tegen een discontovoet: de rendementseis. Wij geven eerst een voorbeeld van een eenvoudige benadering en vervolgens een voorbeeld van een gedetailleerde benadering. Een eenvoudige benadering We waarderen een nieuw object met een 10-jarig huurcontract. Zowel de contracthuur als de markthuur zijn bij aanvang 200 per vierkante meter VVO. Het BVO van het gebouw is 5 .000, het VVO 4.000. De bouwkosten bedragen 1 .000 per vierkante meter BVO. De beschouwingsperiode is 20 jaar. Daarna willen we het pand verkopen. We goedkoop kantoor huren amsterdam gaan er vanuit dat na 10 jaar een nieuwe huurder zal worden gevonden. Voor de zekerheid rekenen we met een gemiddelde frictieleegstand van 2,0%. Voor de nieuwe huurder zal de contracthuur op dat moment de markthuur zijn. De contracthuren stijgen met de inflatie: 2,0% per jaar. De markthuren blijven 0, 5% achter bij de inflatie. Voor de exploitatielasten maken we geen gedetailleerde opzet maar zetten die op 15% van de bruto contracthuur. Deze kosten stijgen mee met de inflatie. Voor de berekening van de restwaarde passen we de exit yield methode toe. Het huidige BAR is 7, 5%. De exit yield stellen we op 9,0% en de transactiekosten goedkoop kantoor huren schiphol op 8%. Over 15 jaar wordt een groot onderhoudsbeurt voorzien waarvan de kosten worden geschat op 1 0,0% van de huidige bouwkosten. Tussentijds zijn er geen investeringen of desinvesteringen. De rendementseis is 7%. Voldoende informatie om een waardering te maken. De uitgewerkte berekening kan er uit zien als in figuur 3.7. HOOFDSTUK 3 – VASTGOEDEXPLOITATIE: GEBRUIKEN EN BELEGGEN

In de volgende hoofdstukken komen de beslissingen die in het vastgoedproces genomen worden meer in detail aan de orde. Hieronder volgen enkele eenvoudige regels die altijd in combinatie moeten worden toegepast. Netto contante waarde NCW INVESTEREN IN VASTGOED, GROND EN GEBIEDEN {Met de uitdrukking NCW@rendementseis bedoelen we de netto contante waarde gegeven (In het Engels at, vandaar het at-sign @) een rendementseis). In de volgende hoofdstukken zullen meer beslissingsregels aan de orde komen. 2. 15 Contante waarde goedkoop kantoor huren rotterdam methodiek anders toepassen In de berekening van de (netto) contante waarde zitten een drietal onbekenden: de kasstromen, de rente of discontovoet en mogelijk de investering. In onze berekeningen zijn we er steeds vanuit gegaan dat we de kasstromen en de rente kennen en vervolgens de netto contante waarde kunnen goedkoop kantoor huren utrecht berekenen. In het algemeen geldt voor een vergelijking met n onbekenden dat als we n-1 van deze onbekenden kennen, we de ontbrekende onbekende kunnen berekenen. Op die manier kan ook de vergelijking voor de contante waarde gebruikt worden. Voorbeelden hiervan zijn: Gegeven een investering, exploitatielasten en een mogelijke restwaarde bij verkoop en een rendementseis: wat is de huur die we het eerste jaar moeten berekenen als we er vanuit gaan dat de huur jaarlijks met 2% stijgt? Gegeven zijn hier de investering, de rendementseis, en een deel van de kasstroom. Het ontbrekende element in de kasstroom, de huur, kunnen we vervolgens goedkoop kantoor huren amsterdam berekenen: bij welke huur is de NCW gelijk aan O; Gegeven een investering, opbrengsten en exploitatielasten en een rendementseis, tegen welke prijs moet we ons vastgoed dan in jaar 10 verkopen om minimaal ons rendement te halen. Ook hier zijn gegeven de investering, de rendementseis en de kasstromen van exploitatie. De laatste kasstroom, de opbrengst van verkoop ontbreekt. We kunnen uitrekenen hoe hoog die opbrengst moet zijn om te komen tot een NCW gelijk aan 0. 2. 16 Rekenen met andere tijdvakken Veel vastgoedberekeningen worden uitgevoerd over tijdvakken van 1 jaar. De goedkoop kantoor huren schiphol reden hiervoor is dat indexen en rendementen of rentes veelal in tijdvakken van 1 jaar worden uitgedrukt. Voor projecten met kortere looptijden waarvan het nodig is gedetailleerdere berekeningen uit te voeren worden echter ook wel andere tijdvakken gehanteerd zoals maanden of kwartalen. Stel we storten 1 .000 op een spaarrekening met een rente van 5%. Als de bank einde van het jaar rente bijschrijft is het saldo aan het eind van het jaar gelijk aan 1 .050. Wat nu als de bank elke maand rente op het saldo bijschrijft? Banken hanteren meestal een eenvoudige rekenregel: de rente per maand is in dit geval /1 1 2 van de jaarrente. Als we vervolgens uitrekenen wat het saldo in dit geval is dan maken we de volgende som: r 12 50/0 1 2 51 = s0 [1+Ll] = l.OOO [l +U l = 1.051,1

Voor het berekenen van een nominale kasstroom passen we de volgende methode toe: Gegeven zijn: – CFo, de kasstroom op prijspeil – i, de Uaarlijkse) index – wat is dan de nominale kasstroom CFt? CFi = CFa(I +i ) ‘ HOOFDSTUK 2 – FINANCIËLE EN VASTGOEDREKENKUNDE 25 Deze vergelijking geldt als de index i over de hele periode gelijk is. Is dat niet het geval dan is de vergelijking de volgende: N ei:; = elb 111 + i1 t=! In de vergelijking staat het goedkoop kantoor huren rotterdam symbool TT (de Griekse letter P) voor de productfunctie. De productfunctie representeert het volgende: N IT1+it =(l + i1 )(l + i2) . . . (l + it ) t=! Bij het berekenen van een nominale kasstroom moeten we ons goed bewust zijn van de tijdstippen waarop de kasstromen vallen. Valt een kasstroom aan het begin van een periode, aan het eind van een periode, of bijvoorbeeld midden in een periode. Dit gegeven heeft invloed op de hoogte van de nominale kasstroom. Stel een kasstroom valt in de periode t, dan gelden respectievelijk de volgende vergelijkingen voor begin, einde en midden periode: e= elb(l + i) t-1 e = elb(l +i)1 ei:; = elb(l + ir-o.s Een getalvoorbeeld: stel de goedkoop kantoor huren utrecht contracthuur per mz VVO die aan het eind van het eerste jaar moet worden betaald is 1 50. De huur wordt jaarlijks aangepast met een inflatie van 2 % . Wat is de contracthuur die aan het einde van het vijfde jaar moet worden afgerekend? Huur5 =HUU1î (1 + i)4 = 150(1,02}4: ::: 162 (t is in dit geval gelijk aan 5 minus 1 is 4) In dit boek ronden we bedragen af op 0 decimalen en percentages op 1 decimaal. Het teken “‘ geeft aan goedkoop kantoor huren amsterdam dat de berekende contracthuur van 1 62 afgerond is. Niet afgerond is de huur gelijk aan 1 62,4. midden eind 4 tijdvakken begin FIGUUR 2.2: IN EEN KASSTROOMSCHEMA HET TIJDSTIP VAN EEN KASSTROOM AANGEVEN 26 INVESTEREN IN VASTGOED, GROND EN GEBIEDEN In een kasstroomschema kunnen we zo nodig ook duidelijk aangeven op welk moment binnen een tijdvak een kasstroom plaatsvindt. In figuur 2.2 geven we dat weer. Het juist uitwerken van de nominale kasstromen van een project kan binnen vastgoedvraagstukken complex zijn. Ook hier geldt de goedkoop kantoor huren schiphol bekende 80/20 regel: 80% van het rekenwerk gaat zitten in het juist berekenen van de kasstroom. De resterende 20% wordt gebruikt om op basis van die kasstromen afgeleide gegevens te berekenen zoals de contante waarde, de eindwaarde. Voor complexe projecten kunnen we misschien beter spreken van de 90/10 regel.

Jaarlijks wordt de IBV-bronbestanddag georganiseerd. Tijdens deze dag worden onder meer de opzet en achtergronden van het bronbestand besproken, alsmede de input van de gebruikers en vernieuwingen met betrekking tot: – gebrekenomschrijving (herkenning oorzaak, herstel, preventie); – benchmarking; – basislijsten Programma van Eisen; bouwdeelomschrijvingen; – materiaalomschrijvingen; – onderhoudskengetallen; tevredenheidsonderzoeken; – geautomatiseerde verwerking data. IBV-gebruikersdag PVM vraagt haar !BV-gebruikers en -afnemers een actieve bijdrage te leveren bij het ontwikkelen en onderhouden goedkoop kantoor huren rotterdam van de modules. In samenwerking met andere gebruikers van het softwarepakket IBV worden werkgroepen samengesteld die actief deelnemen aan het bespreken en verbeteren van de verschillende modules. Deze vorm van actieve aansturing van de praktijkinformatie garandeert actuele, op de praktijk gerichte programmatuur en hulpbestanden. Jaarlijks wordt de IBV-gebruikersdag georganiseerd. Tijdens goedkoop kantoor huren utrecht deze dag worden onder meer de opzet en de achtergronden van de modules, de input van de gebruikersgroep( en) en vernieuwingen besproken met betrekking tot: – management- en besturingsinformatie; – wijzigingen programma per module; – uitbreiding toepassingen per module; – introductie nieuwe overzichten per module; – introductie nieuwe modules; – introductie nieuwe tools; – FAQ ( Frequently Asked Questions). O p d e IBV-gebruikersdag worden praktijkvoorbeelden en cases uitgebreid behandeld, waarbij de deelnemers aan de gebruikersgroep hun visie kunnen geven. PVM nodigt ook regelmatig gastsprekers met een vastgoedachtergrond uit voor het geven van lezingen en voordrachten. 451 VASTGOEDMANAGEMENT Instructiekaarten Ter goedkoop kantoor huren amsterdam ondersteuning van het gebruik van het softwarepakket IBV biedt PVM instructiekaarten aan. Per module wordt stapsgewijs de verwerking van de diverse data beschreven. De instructies voor het ingeven van beheerinstellingen met betrekking tot foto’s, printen, het aanmaken van gebruikers, klantgegevens, enz., worden beschreven met behulp van illustraties en voorbeelden. Na het goedkoop kantoor huren schiphol vormgeven van de beheerinstellingen volgt de opbouw van diverse bestanden, zoals het inrichten van een klantenbestand (indien noodzakelijk met meerdere klanten), een objectenbestand waarin het in bezit zijnde vastgoed wordt gerubriceerd, het bijbehorende projectenbestand en bijvoorbeeld een bestand met de aanwezige verhuureenheden.

A. Peeters, ‘Vijf vragen over Asset Liability Management’, Aedes-Magazine 1 9, 2003 M.E. Porter, Competitive Strategy: Techniques for Analyzing Industries and Competition, The Free Press, 1 980 C.K. Prahalad en G. Hamel, ‘The core competence of the corporation’, Harvard Business Review, nr. 68, 3, May-June 1 990, pp. 79-9 1 N.L. Prak en H. Priemus, Vervalmodel, TU Delft, 1 984 P.H. Ray en S.R. Anderson, The Cultural Creatives, 2000 Stichting REN Nederland, Real Estate Norm. Methode voor de advisering en beoordeling van kantoorlocaties en kantoorgebouwen, 1 992 N.F.M. Roozenburg en J. Eekels, Productontwerpen, structuur goedkoop kantoor huren rotterdam en methoden, 1 998 W.N.J. Rust, F. Seyffert, A.C. den Heijer en J.P. Soeter, Vastgoed financieel, Delftse Universitaire Pers, Management Studiecentrum, tweede herziene druk 1 997 B. Rutgers van der Loeff et al., Leermeester. Ondernemers over voorbeelden, 200 1 P.A. Samuelson, Handboek Economie, Uitgeverij goedkoop kantoor huren utrecht Het Spectrum, Utrecht-Antwerpen, 1 973 SBR, Van initiatief tot bouw, SER Researchrapport 127, 1 985 W. Schoorlemmer, Collegedictaat Bouwrecht, Hogeschool Brabant, 1 998 A. Schütte, P. Schoonhoven en I. Dolmans-Budé, Commercieel Vastgoed, 2002 A. Straub, G. Vijverberg en E. Philipsen, Onderhoudsbeleid woningcorporaties: strategisch voorraadbeleid, stuurinstrumenten en onderhoudscontracten, 2000 J. Suyker, Bedrijfshuisvestingsbeheer in de praktijk: benchmarking en verbeterprogramma’s, Het Facility Management Handboek, nr. 6, 1 996 M. Tampoe, ‘Exploiting the competence of your organization’, in Mintzberg et al” 200 1 B. Tiggelaar, ‘De erfenis van Peter Drucker’, in Managementboek 2006, 2006 ‘Totaalplan voor gebouwinspecties’, Industrial Maintenance 8, 2009 Triodos Bank, Jaarverslag 2007. De Duurzame consument, 2008 UAV 2001, Uniforme Administratieve Voorwaarden goedkoop kantoor huren amsterdam voor de uitvoering van werken, 2001, Algemeen Verbond BouwBedrijf (AVBB), 200 1 L.B. Uittenbogaard en P.P. Kohnstamm, Vastgoedmanagement – de ontwikkeling van de markt voor beheerdiensten, SBV, 1996 E. Vaassen, L. Bollen en F. Hartmann, Basisboek Informatie & Contra!, 2005 VACpunt Wonen, WoonKwaliteitWijzer. Integrale visie op de gebruikskwaliteit van woning en woonomgeving op goedkoop kantoor huren schiphol www.vacpuntwonen.nl J. in ’t Veld, Analyse van organisatieproblemen. Een toepassing van denken in systemen en processen, 1 996 G. Vijverberg, Huisvestingsbeleid van bankorganisaties, 1 997 F. de Waal, Wederkerigheid bij hogere primaten, 2005 en 2007 M. Weatherhead, Real Estate in Corpora te Strategy, 1 997 WRR, Sturen op infrastructuur, 2008 C. Zwart, De strategie van de hoop, 1 995

De interne doelen richten zich vooral op het personeel. De symboliek van de bedrijfshuisvesting kan de signalen versterken die de manager aan zijn personeel wil afgeven. 388 H UISVESTINGSMANAGEMENT 1 1 .S Sommige auteurs merken echter op dat managers veel minder bekwaam zijn in de besluitvorming met betrekking tot huisvesting dan in de besluitvorming over producten en dienstverlening, strategievorming, afzetgebieden enz. De manager zou zich deze vaardigheden meer eigen moeten maken, of de architect expliciet moeten wijzen op de invloed van wijzigingen in het ontwerp op de bedrijfsorganisatie. Een probleem is wel dat architecten dezelfde uitgangspunten op een verschillende wijze in het gebouw kunnen vertalen. Zo hebben de architecten Alberts en Herzberger dezelfde visie: het personeel dient een eigen werkplek te hebben waar men zich prettig voelt. Bij Alberts leidt dit tot een ‘ingericht’ gebouw, dat zijn gezelligheid zelf uitstraalt door middel van nisjes en kleurgebruik, enz. Herzberger komt echter uit op een ‘kaal’ gebouw, dat zijn gezelligheid krijgt door de mensen die erin werken. Een ander voorbeeld. Het verschil tussen het Groninger Museum en het Bonnefanten Museum. Mendini heeft het Groninger Museum ontworpen met een nadruk op het gebouw zelf. In het Bonnefanten Museum ligt goedkoop kantoor huren rotterdam de nadruk op de kunst in het gebouw. Niet de architect maakt het gebouw tot een museum, maar de dingen die er hangen. Zo zien we dat de architectkeuze en de samenwerking tussen architect en manager belangrijk is om te komen tot een optimale huisvesting van de organisatie. De externe doeleinden van architectuur richten zich vooral op de marketing van het bedrijf, de identiteit en representativiteit van het bedrijf voor de buitenwereld. Vooral bij banken, verzekeraars en bedrijven in de goedkoop kantoor huren utrecht zakelijke dienstverlening is dit van groot belang. Ze leveren geen herkenbare producten of diensten. Zij moeten het daarom hebben van het imago van het hele bedrijf. Bedrijfshuisvesting wordt dan een onderdeel van het PR-beleid van de organisatie. 11.4.6 Marktpartijen In het hoofdstuk over strategie zijn de concurrentieanalyse en de waardeketen van Porter besproken. Hieruit bleek dat de omgeving van de organisatie veel marktpartijen telt. Zo staan in de concurrentieanalyse de klanten, leveranciers en concurrenten in de sector centraal. Uit de waardeketen bleek dat goedkoop kantoor huren amsterdam huisvestingsmanagement een proces is dat de primaire processen ondersteunt. De kwaliteit van de primaire en de ondersteunende processen bepaalt uiteindelijk de winstmarge die de organisatie op haar producten weet te realiseren. Mobach en Rogier stellen nu dat de afnemers en concurrenten de belangrijkste marktpartijen vormen van de organisatie. Het exterieur en interieur van de bedrijfshuisvesting goedkoop kantoor huren schiphol biedt de manager dan een middel om zich van zijn concurrentie te onderscheiden. Zo zijn interieurs in de detailhandel van groot belang, zeker nu consumenten steeds meer recreatief winkelen. Exterieurs zijn ook van groot belang. Voorbeelden zijn het nieuwe hoofdkantoor van ING in Amsterdam en van Interpolis in Tilburg.

De volgende voorbeelden maken duidelijk hoe groot de strategische waarde van vastgoed voor bedrijven is (zie ook hoofdstuk 5.2: Philips bouwt in Eindhoven voor 900 miljoen gulden een nieuw toptechnologiecentrum voor 8.000 mensen). Ze duiken steeds vaker op: de merkwinkels. Via een eigen vestiging of franchiseformule kunnen fabrikanten hun naamsbekendheid vergroten en nieuwe concepten uitproberen. Een merkwinkel is ook directe reclame, buiten het versnipperde media-aanbod om. “De consument vindt het leuk om meneer Heinz de hand te drukken.” Voorbeelden: Honig heeft drie merkwinkels in Nederland. Douwe Egberts telt inmiddels zeven vestigingen van het koffiecafé Cafe DE; Unilever timmert aan de weg met het Bertolli Toscaans Lunchcafé in Den Haag en Amsterdam en de Unox Soup Factory in Rotterdam. Ook zuivelfabrikant Campina zegt zich op de markt te oriënteren. (Bron: NRC Handelsblad, 7 mei 2002) Ten aanzien van de risicobeheersing van de goedkoop kantoor huren rotterdam huisvesting: School ontruimd wegens gaslucht Het gebouw van Helicon Opleidingen Groenschool Eindhoven aan de Locatellistraat in Eindhoven is gistermiddag ontruimd. In de school hing wat volgens sommigen een gaslucht was en daarom werd de brandweer gewaarschuwd. Bij een onderzoek roken de brandweermensen geen gaslucht, ook niet in de kruipruimtes en het ketelhok. De in sommige goedkoop kantoor huren utrecht delen van de school indringende lucht werd geweten aan putten die door het droge weer droogvallen. ( Bron: Eindhovens Dagblad, 12 april 2000) 371 11.3 VASTGOEDMANAGEMENT Pronk wist niet van scheurtje De ministers Borst (Volksgezondheid) en Pronk (Milieu) hebben de Tweede Kamer vandaag per brief laten weten dat de reactor in Petten op 18 februari wordt stilgelegd. Dat is een reeds ruim van tevoren door de directie geplande ‘shut down’ in verband met regulier onderhoud. Het besluit van de bewindslieden is gebaseerd op een rapport van de Inspectie van goedkoop kantoor huren amsterdam Volksgezondheid, dat gisteren verscheen. Hierin adviseert de hoofdinspecteur de sluiting van de kernreactor tot begin volgende week uit te stellen om kankerpatiënten niet in de problemen te brengen. ( Bron: Eindhovens Dagblad, februari 2003) Lijst lakse scholen snel in publiciteit Publicatie van de namen van Eindhovense basis- en middelbare scholen die nog niet beschikken over een gebruiksvergunning goedkoop kantoor huren schiphol voor brandveiligheid is nabij. Onderwijswethouder N. van der Spek (PvdA) verwacht een dergelijke lijst eind deze week naar buiten te kunnen brengen, ondanks kritiek daarop vanuit het onderwijs. Van der Spek vindt dat sommige schoolbesturen niet voldoende gedaan hebben om hun gebouwen brandveilig te maken. Daarom dreigde hij eind augustus een lijst openbaar te maken waarop staat welke scholen wel en welke nog niet in het bezit zijn van een gebruiksvergunning. Voor het verdienen van zo’n vergunning moet een gebouw aan een aantal voorwaarden voldoen. Geëist worden onder andere duidelijk aangegeven en vrije vluchtwegen, brandblussers, alarminstallaties en regelmatige brandoefeningen. ( Bron: Eindhovens Dagblad, 2003)