De fysieke stroom kan varieren van concrete artikelen, zoals staalband waarvan men een buis maakt, tot moeilijker te beschrijven processen, zoals patienten die als gezonde mensen het ziekenhuis verlaten. Zelfs aanvragen
voor sociale uitkeringen die leiden tot een uitkering, kunnen op deze wijze worden besehreven. Bij een blaek-boxbesehouwing gaat men eerst alleen de invoer en uitvoer van het proees in besehouwing nemen, zonder in te gaan op wat er binnen de organisatie gebeurt. Bij deze besehouwing worden vaak abstraete termen gebruikt. Details worden aehterwege gelaten. Op deze wijze blijft de situatie overzichtelijk. Stapsgewijs kan vervolgens de organisatie verder worden ontleed in subsystemen.
Subsystemen zijn kantoor huren per uur rotterdam eenheden in het systeem die op ziehzelfkunnen worden besehouwd zonder het overzieht op het totaal te verliezen.
Deze ontleding noemt men het inzoomen op het systeem. Voor een uitgebreide besehouwing van de systeemkundige methode wordt verwezen naar In ’t Veld e.a. (2007). In het kader van logistiek management was het in eerste instantie gebruikelijk om de totale goederenstroom kantoor huren per uur utrecht tussen oerprodueenten en eonsumenten onder te verdelen in twee deeltrajeeten, namelijk een trajeet material management en een trajeet physical distribution management.
Materialmanagement omvat het geheel van aetiviteiten dat wordt ontplooid om de grondstoffen- en halffabrieatenstromen ende daarmee gepaard gaande gegevensstromen zo efficient mogelijk kantoor huren per uur amsterdam naar en door het produetieproees te voeren, alsmede de werkzaamheden die worden verriebt om een zo effieient mogelijke benutting van het produetieapparaat te bewerkstelligen.
Physieal distribution management houdt zieh bezig met de goederenstromen en de ermee verbanden gegevensstromen die beginnen aan het einde van het produetieproees en eindigen bij de eonsument.
Business logisties is de verzamelnaam voor alle aetiviteiten die worden uitgevoerd om de ingaande en uitgaande kantoor huren per uur schiphol goederenstromen te beheersen.
Business logisties wordt in het Nederlands doorgaans vertaald met begrippen als bedrijfslogistiek, logistiek management of integrale goederenstroombesturing.

Formules in Microsoft Excel kunnen kantoor huren per uur rotterdam soms lastig te lezen zijn. Om formules beter leesbaar te maken geven we cellen (of zo nodig reeksen van cellen) een naam. Een formule als: =J7*(1 +J8)”‘J9 wordt beter leesbaar als we de cellen namen hebben gegeven (J7:aanvangshuur, J8: index en J9:looptijd): =aanvangshuur*(l +index)”‘looptijd Pas echter kantoor huren per uur utrecht op het met het gebruik van namen en gebruik ze spaarzaam. Alle cellen een naam geven kan problemen geven bij het modelleren en kopiëren van celbereiken. Wij adviseren om vooral cellen met vaste variabelen, die door de hele werkmap worden gebruikt, namen te geven. Wij denken hierbij aan gegevens als rente, huurindex. Optimaliseren met Solver , · Een van de invoegtoepassingen (Add-ins) die standaard bij Microsoft Excel wordt geleverd is Solver. Solver is een eenvoudige kantoor huren per uur amsterdam optimalisatie tool. Gegeven een aantal randvoorwaarden kan Solver een bepaald resultaat binnen een model optimaliseren door het maximum, het minimum of een nulwaarde voor dit resultaat te zoeken binnen de gestelde randvoorwaarden ( constraints). Solver is vanwege zijn beperkingen alleen geschikt voor kantoor huren per uur schiphol eenvoudige vraagstukken. Het aantal voorwaarden is beperkt. Er zijn meerdere geavanceerde tools verkrijgbaar die werken als een toevoeging op Microsoft Excel. What’s Best en @Risk Optimizer zijn twee voorbeelden van zulke tools. We moeten de invoegtoepassing Solver eerst activeren via de instellingen van Excel. Als dat gedaan is, dan vinden we Solver in Microsoft Excel 2007 onder Gegevens en vervolgens bij Analysis. Soms staat daar Oplosser in plaats van Solver.

De winst bedraagt 1 .014.350 De winstmarge als percentage van de op breng sten is 1 1, 7 % De winstmarge als percentage van de kosten is 1 3,3% F De mogelijke winst voor de gemeente is 202.248 Antwoorden 2 11 Gemeentelijke Bijdrage aan PPS Projectrente A De WACC is 6,5% Het projectresultaat bij deze WACC is 0 B De WACC is 9,0% Het projectresultaat bij deze WACC is minus 1 .405 .390 De bijdrage van de gemeente is 1 .405.390 C Een bank vraagt een kantoor huren per uur rotterdam hogere rente vanwege risico’s. Ook de rendementseis op eigen vermogen is vanwege risico’s hoger. Als de gemeente vermogen tegen veel kantoor huren per uur utrecht lagere kosten en rendementseisen inbrengt, dan is dit discutabel. Wat betreft dit laatste: een gemeente hoeft niet even veel rendement op eigen vermogen te halen als een marktpartij. Voor de transparantie is het echter wel nodig inzichtelijk te maken wat het betekent als de gemeente onder dezelfde condities deelneemt als de marktpartijen. Dl Bij deze financiering is het rendement op eigen vermogen 7,6% De rendementseis van 16% wordt dus niet gehaald Om een rendementseis van 16% te behalen is een eindwaarde van 4.239.330 nodig Het project komt bij deze rendementseis 1 .729.910 tekort De verhouding vreemd en eigen vermogen is: Jaar 0 2 3  53% 69% 76% 78% Eigen 47% 31 % 24% 22% D2 De ‘winst’ op vreemd vermogen is 335.756 De ‘winst’ op eigen vermogen is 269.262 4 5 6 7 68% 51 % 11% 0% 32% 49% 89% 100% Het kantoor huren per uur amsterdam projectresultaat na inbreng winst is minus 1.121 .892 340 INVESTEREN IN VASTGOED, GROND EN GEBIEDEN Antwoorden 2 12 Hypotheek of Beleggen A Optie 2 is gunstiger (De IRR is 3,3%, die van optie 1 is 3,1 %) B De IRR is zo laag omdat het woongenot buiten de vergelijking is gehouden C De netto contante waarde van optie 1 is minus 1 27.646, die van optie 2 is minus kantoor huren per uur schiphol 1 37.442. De ‘kosten van woongenot’ zijn in optie l lager. Vanuit dit perspectief is optie 1 gunstiger Let bij het beoordelen van investeringen altijd op het gebruik van meerdere kengetallen. De IRR (zie vraag A) geeft een ander beeld dan de NCW D De maandhuur bij aanvang is 1 .048 E In de berekening van de contante waarde van optie 2 is de eindwaarde verwerkt. Bijgevolg zit de eindwaarde ook in de berekening van de huur bij vraag D

Uitgangspunten – BVO gebouw: 10.000 m2 – VVO gebouw: 8.000 m2 – Huurprijs: € 1 80 per m2 VVO – Exploitatielasten: 1 5,0% van de huur – Exit yield in jaar 10: 8,5% – Kosten koper bij verkoop: 6,0% – Index contracthuur: 2,0% per jaar – Index markthuur: 1,5% per jaar – Kostenindex: 2,0% per jaar – Rendementseis: 8,0% – Exploitatieperiode: 10 jaar Gevoeligheidsanalyse, rekenen vergaderruimte huren rotterdam met afwijking van de basis aannamen – Van -25% tot 25%, in 11 stappen van elk 5% Risicoanalyse – Standaardafwijking huurprijs: 20% van de huurprijs in de basis aanname – Standaardafwijking exit yield: 2% procentpunt afwijking van de basis aanname Verder geldt 1. Alle bedragen betreffen prijspeil heden en zijn exclusief BTW; 2. 10-jarig huurcontract, huurder zal opteren vergaderruimte huren utrecht voor BTW-belaste verhuur. Vragen A 1. Zet de kasstroom van het object uit 2. Bereken de contante waarde van de kasstromen gegeven uw rendementseis 3. Stel: u investeert het onder 2 berekende bedrag, tegen welke BAR investeert u dan? B 1. Zet de totale kasstroom van het gebouw uit onder de aanname dat u het bij vraag A berekende bedrag investeert 2. Wat is de IRR van deze kasstroom? C U voert een vergaderruimte huren amsterdam gevoeligheidsanalyse uit. U wilt weten hoe de contante waarde van de kasstromen van het gebouw afwijkt als u andere aannamen doet voor de huurprijs, de exit yield, de index van de contracthuur en de markthuurindex. Van al deze parameters wilt u het spectrum van 75% tot 125% van de oorspronkelijke aannamen in 11 stappen van 5% uitwerken. (Bijvoorbeeld huur -25%, -20%, … +20%, +25%. Voer de gevoeligheidsanalyse volgens bovenstaande uitgangspunten uit. (Gebruik hiervoor de gegevenstabel van Excel). IN VASTGOED, GROND EN GEBIEDEN D 1. Bereken voor de 4 parameters (huur, exit yield, index contracthuur en index markthuur) a. De maximale waarde van de contante waarde van de kasstromen b. De minimale waarde c. De bandbreedte 2. Zet de resultaten uit in een grafiek: op de horizontale as zet u de afwijking uit (van -25% naar 25%) en u voegt vervolgens de 4 variabelen en hun contante waarde toe 3. Welke parameter is het meest gevoelig? Welke parameters hebben weinig effect? E Stel: u neemt aan € 17 .500.000 in het gebouw te zullen investeren. 1. Wat is, gegeven deze investering en uw vergaderruimte huren schiphol basisscenario, uw IRR? 2. Voer dezelfde gevoeligheidsanalyse uit als onder vraag D maar laat nu zien wat, gegeven de investering, het effect op de IRR is bij afwijkingen van het basisscenario. F Uit de gevoeligheidsanalyse blijkt dat de huurprijs en de exit yield de belangrijkste parameters zijn. U besluit op deze variabelen een risicoanalyse uit te voeren. Voor de huurprijs neemt u een normale verdeling met als gemiddelde een huur van € 1 80 en een standaardafwijking van 20% van dit gemiddelde aan. Vervolgens wilt u weten wat u maximaal kan investeren gegeven een aangenomen betrouwbaarheid: wat kunt u investeren als u voor x% zeker wil zijn dat u uw rendement haalt? 1. Bereken deze investering voor een betrouwbaarheid van respectievelijk 90%, 80%, 70% en 60%. G U voert een zelfde analyse uit als onder F genoemd. Ditmaal doet u dit echter op basis van de exit yield. U neemt aan dat de exit yield normaal verdeeld is met een gemiddelde van 8, 5% en een standaardafwijking van 2% (procentpunten). 1. Voer dezelfde berekeningen uit als onder vraag F.

Asset management is het beheren van een portfolio van vastgoed met als doel het optimaliseren van rendement gegeven een bepaald risicoprofiel. De asset managers maken afwegingen voor aankoop, verkoop, aanpassen huurbeleid, bijinvesteringen en desinvesteringen. Dergelijke vergaderruimte huren rotterdam beslissingen zijn gebaseerd op verwachtingen over de toekomst die in een model geëxpliciteerd worden en kunnen worden teruggebracht tot een aantal kengetallen waarop beslissingen genomen worden Situatie U werkt als asset manager voor een grote vastgoedbelegger. Een van de objecten in de portefeuille is een 5 jaar oud appartementencomplex dat, hoewel gelegen op een goede locatie, kampt met grote vergaderruimte huren utrecht leegstand mogelijk als gevolg van de hoge gemiddelde huur per appartement. Er zijn drie mogelijkheden om deze situatie aan te pakken: 1. U handhaaft de huidige situatie; 2. U verlaagt de huren; 3. U investeert extra in de appartementen om ze te upgraden tot een niveau waarop u een hogere huur zou kunnen vragen. U vraagt uw afdeling marktonderzoek om gegevens te leveren over de verwachte leegstand op termijn. Voor elk scenario berekent u: l. De contante waarde van de toekomstige kasstromen; 2. Het BAR waartegen u fictief (intern) het object aankoopt. De transactiekosten zijn in dit geval 0,0%. Uitgangspunten – Aantal appartementen: 57 – Gemiddelde grootte appartement: 1 10 m2 GBO – Rendementeis: 6,5% – Stijging opbrengsten: 2, 5% per jaar – Stijging kosten: 2,0% per jaar – Jaarlijkse kosten onderhoud: € 1.500 per woning per jaar – Overige exploitatiekosten: 5,0% van de (theoretische) huuropbrengst – VON prijs: € 2.800 per m2 GBO – Kosten koper bij verkoop: 6,0% – Leegwaarderatio: 85,0%, is de verhouding waarde in verhuurde staat/leegwaarde – Exploitatieperiode: 20 jaar vergaderruimte huren amsterdam HOOFDSTUK 7 – VRAAGSTUKKEN 259 De gegevens van de 3 opties Scenario’s ! Investering 1 Huur Aanvangsleegstand. Verder geldt 1. Alle bedragen prijspeil heden; 2. Alle bedragen zijn, voor zover van toepassing, inclusief BTW; 3. U mag de jaarhuur gelijkstellen aan 12 keer de maandhuur. Vragen A Bereken voor het scenario Niets doen: 1. De contante waarde van de toekomstige kasstromen voor het totaal en per woning; 2. Het BAR waartegen u fictief intern inkoopt. B Bereken voor vergaderruimte huren schiphol het scenario Huur verlagen: 1. De contante waarde van de toekomstige kasstromen voor het totaal en per woning; 2. Het BAR waartegen u fictief intern inkoopt. C Bereken voor het scenario Upgraden: 1. De contante waarde van de toekomstige kasstromen voor het totaal en per woning; 2. Het BAR waartegen u fictief intern inkoopt. D Welke van de drie opties heeft gegeven deze berekeningen de voorkeur?

Bereken voor elk jaar: – De stand van het door de bank geïnvesteerde vermogen (VV: vreemd vermogen); – De stand van het geïnvesteerde eigen vermogen (EV); – De Loan-To-Value (LTV: het vreemd vermogen als percentage van het totale vermogen); – De hefboom (het quotiënt van het flexplek huren rotterdam vreemd en eigen vermogen). G In deze vraag gaan we in op de gevolgen van verschillende momenten en manieren van betalen van een schuldverplichting. G 1 U leent € 10.000 bij een bank tegen 5,0% rente. U lost de lening annuïtair af in een periode van 3 jaar. U kunt bij dit vraagstuk gebruik maken van de BET (PAYMENT) formule van Excel. Wat is de annuïteit bij begin jaar betaling? Wat is de annuïteit bij eind jaar betaling? Wat is het percentuele verschil tussen de eind en de begin jaar betaling? Zet vanuit flexplek huren utrecht het perspectief van de bank de kasstroom en het saldoverloop van de lening uit zowel voor begin- als voor eindjaar betalingen. Bereken in beide gevallen het rendement van de bank. HOOFDSTUK 7 – VRAAGSTUKKEN 191 G2 In plaats van 3 jaarlijkse betalingen betaalt u aan het eind van elk half jaar, dus in 6 termijnen. Stel: de bank rekent per half jaar de helft van het jaar percentage van 5%, d.w.z. 2,5%. Bereken de half jaarlijkse annuïteit bij deze rente. Hoeveel betaalt u per jaar? Wat is percentuele verschil tussen flexplek huren amsterdam deze betaling en de eindjaar annuïteit uit vraag G 1? Zet de kasstroom en het saldoverloop vanuit het perspectief van de bank uit, gegeven de halfjaarlijkse rente en de berekende half jaar betaling. Wat is het eindsaldo van de lening? Wat valt u op aan het eindsaldo en hoe kunt u dit verklaren? Welke rente zou de bank per half jaar moeten rekenen om op jaarbasis de 5,0% te realiseren? Wat is de half jaarlijkse betaling bij deze rente? Zet gegeven deze rente en de berekende betaling het saldoverloop flexplek huren schiphol vanuit het perspectief van de bank uit. Wat is nu het eindsaldo? H Vastgoedberekeningen zijn meestal in perioden van 1 jaar uitgewerkt en gebaseerd op einde jaar kasstromen. Die kasstromen vallen niet altijd daadwerkelijk op het einde van het jaar. Deze vraag gaat over hoe we niet einde jaar kasstromen omrekenen naar einde jaar kasstromen. Bij deze vraag gaat het om huurbetalingen.

Uitwerken componenten kapitaalstructuur laag hoog De basis voor het uitwerken van de financieringsstructuur zijn de kasstroom van het project, de risico’s die de kasstromen met zich meebrengen en de zekerheden in de vorm van activa die binnen een project worden verworven of tot stand gebracht. Voor het beoordelen en structureren worden een aantal aan de kasstromen van flexplek huren rotterdam een project gerelateerde kengetallen gebruikt. Deze kengetallen kunnen op elke component worden toegepast. De kengetallen worden zowel toegepast om ex-ante een financiering te structureren maar kunnen ook toegepast worden om een financiering ex-post te beheren. Als tijdens de looptijd van een lening een kengetal boven of onder een flexplek huren utrecht kritische waarde uitkomt, dan kan dat een verplichting tot aflossing en/of bijstorten van vermogen tot gevolg hebben. We noemen de belangrijkste kengetallen. 1 70 INVESTEREN IN VASTGOED, GROND EN GEBIEDEN Debt Service Cover Ratio (DSCR) De DSCR is de verhouding tussen de netto vrije kasstroom (NCFt) van een project in een tijdvak en de verplichtingen voortkomend uit de financiering: rente op de uitstaande schuld en aflossingen op de schuld: de debt services in datzelfde tijdvak (DSt)· NCF DSCR =–1 1 DS t Behalve met de DSCR per tijdvak wordt er vaak gerekend met een gemiddelde DSCR over de gehele periode van de lening of een minimale DSCR. Theoretisch moet de DSCR minimaal gelijk zijn aan 1. Die waarde komt echter zelden voor. Hoewel het betekent dat de schuldverplichtingen uit leningen uit de kasstroom kunnen worden betaald, impliceert het tegelijk dat geen dividend aan de aandeelhouders kan worden flexplek huren amsterdam uitgekeerd of betalingen aan andere vermogenverstrekkers worden gedaan. Tevens is het risico van rente schommelingen niet gedekt. De gemiddelde DSCR verschilt per sector en is afhankelijk van het risico. Voor projecten met een beperkt risico zoals een PPS met een deelnemende overheid als betrouwbare debiteur, is de gemiddelde DSCR 1,2 tot 1 ,4. Voor projecten met hoog risico kan de DSCR oplopen tot 2,0. Laan Life Cover Ratio (LLCR) en Project Life Cover Ratio (PLCR) De Loan Life Cover Ratio is de verhouding in enig tijdvak tussen de uitstaande schuld (Dt) en de contante waarde flexplek huren schiphol van de toekomstige kasstromen van het project vanaf dat tijdvak tot het einde van de looptijd van de lening (N). Als disconteringsvoet wordt de rente op de lening gebruikt (rn). Voor de berekening geldt: Een LLCR van 1 betekent dat de schuld precies betaald kan worden uit de kasstromen tot aan het eind van de lening. Een variant op de LLCR is de Project Life Cover Ratio: PLCR. De berekening is nagenoeg hetzelfde als bij de LLCR. Het verschil is dat bij de PLCR de contante waarde van de toekomstige kasstromen over de resterende looptijd van het project wordt berekend in plaats van over de resterende looptijd van de lening. Een PLCR van 1 betekent dat de schuld precies betaald kan worden uit de kasstromen tot aan het eind van het project.