Maandelijks archief: februari 2016

DTA is een krachtig middel

DTA is een krachtig middel om mogelijke gebeurtenissen en beslissingen die genomen kunnen worden in een project inzichtelijk te maken en het project te waarderen rekening houdend met die mogelijkheden. Er kleven echter een aantal theoretische beperkingen aan DTA. 1. DTA modelleert beslissingen die zowel met specifiek als met systematisch risico te maken hebben. Dit zijn twee heel verschillende risico’s. Specifiek risico is projectgebonden en als zodanig beïnvloedbaar en vooral afhankelijk van het project zelf. Systematisch risico is marktgebonden en staat buiten de invloedssfeer van het project. 2. DTA werkt met subjectieve flexplek huren rotterdam kansen. Deze kansen worden door het management van een project ingeschat. Voor specifieke risico’s is dit een aanvaardbare methode. Voor zulke risico’s is geen of beperkte marktervaring beschikbaar en deze risico’s kunnen door het management van een project het best ingeschat worden. Voor marktrisico’s ligt dat anders. Die risico’s kunnen niet op die manier worden ingeschat en hebben een meer objectief op marktgegevens gebaseerd karakter; 3. Bij DTA is het kiezen van de discontovoet een onderwerp flexplek huen utrecht van discussie. De DTA die we in het eerste voorbeeld uitwerkten is een call optie: men kan 1 jaar wachten met investeren en heeft het recht de optie niet uit te oefenen. Een optie is een gehefboomd product en heeft daarmee een hoger risico dan de asset (in het voorbeeld het vastgoed) zelf. De hefboom van een optie houdt in dat een wijziging in de achterliggende waarde zich vertaalt in een grotere wijziging van de waarde van de optie zelf. Bij een neerwaartse markt neemt in ons voorbeeld de achterliggende waarde met 20% af: van 100 naar 80, de waarde van de optie is in die situatie 0. Het risico verbonden aan opties betekent dat we een hogere discontovoet zouden moeten kiezen. Daarnaast is het risico in het begin van de DTA groter dan aan het eind. Aan het begin liggen alle mogelijkheden nog open, aan het eind zijn die beperkt. Dat pleit voor het gebruik van een hogere discontovoet voor het begin als voor het eind. HOOFDSTUK 6 – SPECIALE ONDERWERPEN 147 Real Options Analysis is een theoretisch flexplek huren amsterdam raamwerk dat de twee laatst geformuleerde beperkingen ondervangt. Voor de eerste beperking van de subjectieve kansen geldt dat die toepasbaar zijn op specifieke risico’s. Dat pleit voor een hybride benadering waarin de twee technieken worden gecombineerd. We komen daar later op terug. Real Option Analysis (ROA) Het theoretische raamwerk van ROA is in de ’80-er jaren van de vorige eeuw opgebouwd. ROA is gebaseerd op de theorieën rond financiële opties maar verschilt daar op een aantal kernpunten sterk van. Op de financiële markten is een optie het recht (en niet de plicht) om een flexplek huren schiphol achterliggende waarde (S) tegen een vooraf afgesproken prijs (de uitoefenprijs X) te kopen (bij een call optie) of te verkopen (bij een put optie) gedurende of aan het eind van een bepaalde periode. In het eerste geval spreken we van een Amerikaanse optie, in het tweede geval van een Europese optie. Er zijn ook varianten waarbij het recht op vooraf bepaalde momenten mag worden uitgeoefend. Dit soort opties worden Bermuda opties genoemd. Voor het recht dat de optienemer verwerft, betaalt deze een prijs: de optiepremie. Tegenover het recht van de optienemer staat de plicht van de optieschrijver om, bij het uitoefenen van de optie, de achterliggende waarde te leveren (bij een call) of te kopen (bij een put) voor de uitoefenprijs. Voor publiek verhandelbare opties zal de optieschrijver een garantie moeten geven. Voor niet publiek verhandelbare opties wordt dat overgelaten aan de partijen die een contract sluiten.

GRONDQUOTE BIJ VERSCHILLENDE INDEXEN

GRONDQUOTE BIJ VERSCHILLENDE INDEXEN De berekening van de residuele grondwaarde gaat volgens het volgende principe: 1. Benoem alle parameters en geef vooral aandacht aan de grondslagen die voor opslagen als bijkomende kosten, AK en winst en risico worden flexplek huren rotterdam gehanteerd; 2. Geef alle parameters een waarde en wees bewust van de impact van bepaalde parameters als vormfactor en BAR; 3. Werk het geheel uit in een stichtingskostenberekening volgens de regels zoals die in hoofdstuk 4 zijn benoemd: hou rekening met tij dstippen, bouwperioden, indexen en rentes; 4. Bereken op basis van de index en renteregels de eindwaarde (tijdstip oplevering) van zowel de kosten als de opbrengsten flexplek huren utrecht (de waarde van het object); 5. Bereken op basis van de eindwaarden de residuele grondwaarde bij oplevering; 122 I NVESTEREN IN VASTGOED, GROND EN GEBIEDEN 6. Bereken de rentekosten over de grond gedurende de bouwperiode. Hou er rekening mee dat voor voorverkochte woningen geen rente op de grond moet worden berekend; 7. Trek de rentekosten af van de residuele grondwaarde op tij dstip van oplevering om de residuele grondwaarde bij start bouw, d.w.z. op het moment van uitgifte, te berekenen. In flexplek huren amsterdam de volgende vergelijking vatten we dit samen. We gebruiken het symbool RGW voor de residuele grondwaarde. Gegeven een bouwperiode van N maanden en een rente op de grond van r per jaar en een voorverkooppercentage van P berekenen we de rente op de grond door de volgende vergelijking toe te passen. N Rentegrond = RGVY,;plevet”ing'(l -P) . ((1 + r maand) – 1 ) waarbij geldt dat: rmaand = 11 (1 + r) – 1 of r r maand – – ­ 12 De residuele grondwaarde bij start bouw is dan de residuele flexplek huren schiphol grondwaarde bij oplevering minus de berekende rente. R G V\’iiartbouw = R G VY,;plevering – Rentegrond De residuele grondwaarde bij start bouw is de kasstroom op tijdstip t voor de grondexploitatie. Berekening van de residuele grondwaarde op prijspeil heden is alleen zinvol als de grond contractueel werkelijk op dat moment wordt afgerekend. In een dergelijk contract zal dan een rente factor (of index) moeten worden afgesproken: r. Gegeven een tijdstuur van t maanden tussen prijspeil heden en start bouw, kan de residuele grondwaarde op prijspeil heden worden berekend met: R G V\’iiartbouw R G �rijspeil = t (1 + rmaand) HOOFDSTUK 5 – GRONDEXPLOITATIE 123 5.3 Grondquote In de vorige paragraaf hebben we al de grondquote berekend die hoort bij de berekende residuele grondwaarde. In deze paragraaf gaan we dieper op de grondquote in. De grondquote is het quotiënt van de grondwaarde exclusief BTW bij start bouw en de netto opbrengsten exclusief BTW (VON prijs bij koopobjecten en netto opbrengst op tijdstip oplevering voor huurobjecten) zoals weergegeven in de hierna volgende vergelijking ..

Vastgoedontwikkeling

Elke berekening voor vastgoedontwikkeling is gebaseerd op kasstromen en kasstroomschema’s als bovenstaande. Dat geldt voor stichtingskostenramingen, voor margeberekeningen, eventueel contante waarde berekeningen en de berekeningen van de behoefte aan liquiditeit. Voor een eenvoudige stichtingskostenberekening wordt een vereenvoudigde versie van dit kasstroomschema gebruikt. 4.4 De eenvoudige stichtingskostenberekening· Elke stichtingskostenberekening is gebaseerd op ramingen van de kosten en investeringen, de netto opbrengsten en het aspect tijd. In welk detail een berekening wordt opgezet is afhankelijk van de fase van een project en de behoefte aan en het belang van detail in de informatie. Detail betekent: meer posten opnemen en het nauwkeuriger uitzetten van de kasstromen in de tijd. 98 INVESTEREN IN VASTGOED, GROND EN GEBIEDEN In deze paragraaf behandelen we de vereenvoudigde berekening van de stichtingskosten. Een dergelijke raming bestaat uit minimaal de volgende componenten: Een raming van de kosten op prijspeil. Deze raming bevat minimaal de volgende componenten: kosten aankoop bouwrijpe grond, bouwkosten inclusief afkoop prijsstijgingen en staartkosten voor de aannemer (veelal uitgedrukt als een bedrag per vierkante meter BVO, soms per kubieke meter BVO), bijkomende kosten (uitgedrukt als een percentage van de bouwkosten of andere basis), algemene kosten (AK, uitgedrukt als een percentage van de bouwkosten inclusief bijkomende kosten of een andere grondslag) en de post winst en risico (uitgedrukt als een percentage van de netto opbrengsten of een andere grondslag); Een raming goedkoop kantoor huren rotterdam van de opbrengsten op prijspeil. Voor koopobjecten meestal uitgedrukt als de VON-prijs inclusief BTW per vierkante meter GBO of per eenheid. Voor huurobjecten is de opbrengstenraming gebaseerd op een raming van de huuropbrengst per vierkante meter VVO of GBO en een raming van het BAR. Ontwikkelaars moeten goedkoop kantoor huren utrecht een schatting maken van de marktwaarde die wordt uitgedrukt via het BAR; Een raming van het aantal objecten of vierkante meters en een raming van de verhouding VVO/BVO: het quotiënt van het aantal verhuurbare of verkoopbare vierkante meters, en het aantal te bouwen vierkante meters; – Een raming van de indexen voor de komende periode. Voor de bouwkosten, en aan bouwkosten gerelateerde posten als AK en bijkomende kosten, gebruiken we de index bouwkosten. Indien de kosten van aankoop van bouwrijpe grond op prijspeil zijn geraamd en er tussen dit moment en het moment van aankoop een indexatie is afgesproken, dan passen we een index op de grondkosten toe; Voor de opbrengsten wordt een raming goedkoop kantoor huren amsterdam gemaakt van de index voor de huurprijzen bij huurobjecten en de index voor de prijsontwikkeling van koopobjecten; – Een aanname voor de rentekosten eventueel gesplitst in twee afzonderlijke rentepercentages: een percentage voor de rente van de financiering van grondaankopen en een rente voor de financiering van bouw- en andere kosten; – Een aanname over de fasering van het project. Aannames betreffen in ieder geval: datum prijspeil, datum of moment goedkoop kantoor huren schiphol grondaankoop (samenvallend met datum start bouw), bouwperiode en moment oplevering. Soms worden ook aannamen gedaan over de start verkoop bij koopwoningen. Meestal zal de verkoop starten vóór start bouw en is er bij start bouw bekend welk percentage van de woningen is voorverkocht. Dat sluit niet uit dat bouwen op voorraad een mogelijkheid is; – Een aanname over het percentage voorverkoop of voorverhuur bij de aanvang van de start bouw of het moment van grondaankoop; – (Een raming van de contante waarde van incentives zoals huurgaranties bij huurobjecten).

Economisch haalbaar

Het object heeft een IRR van 7,2% en is daarmee economisch haalbaar. We laten zien wat er gebeurt als dit gebouw in 20 jaar volledig wordt afgeschreven en de rente voor het berekenen van de kapitaalslasten 5,0% bedraagt. De periode van 20 jaar is misschien niet realistisch maar maakt het goedkoop kantoor huren rotterdam voorbeeld overzichtelijker. De effecten van een afschrijvingsperiode van 40 jaar kunnen hetzelfde zijn maar leveren voor dit boek een te grote tabel op (Overigens geldt dit systeem alleen voor lagere overheden: zij hanteren het kasstelsel. De rijksoverheid hanteert een ander stelsel: zij betaalt de investering in eens en schrijft in het geheel niet af). Een economisch haalbare belegging met een IRR van 7,2% levert bij het toepassen van de regels gedurende de eerste 9 jaar een verlies op de resultatenrekening op. Dit wordt ook weerspiegeld in het direct rendement volgens de boekwaarde: de netto kasstroom gedeeld door de boekwaarde. Vanaf jaar 16 loopt het direct rendement op basis van de boekwaarde sterk op: het oude gebouw wordt winstgevend. Het direct goedkoop kantoor huren utrecht rendement op basis van de DCF-waarde laat een consistenter beeld zien. Tot slot vragen we in deze paragraaf nog aandacht voor het feit dat een afschrijving geen kasstroom is. Afschrijvingen horen thuis in het rijk van de boekhouders. Kasstromen in het rijk van de waardering. We vermelden dit expliciet omdat onze ervaring leert dat afschrijvingen soms wel als kasstroom worden opgenomen in een DCF waardering. Een gewaarschuwd mens telt voor twee. 3.20 Kostprijsdekkende huur goedkoop kantoor huren amsterdam De vergelijking voor de berekening van de contante waarde is een vergelijking met x onbekenden. Als we x – 1 van de onbekenden kennen, dan kunnen we de ontbrekende onbekende berekenen. Zo is bij de berekening van de IRR de rente r de onbekende. Bij de berekening van de DCF-waarde is de investering de onbekende. Op die manier kunnen we ook de huur als onderdeel van de netto kasstroom tot onbekende maken. Zo kunnen we de kostprijsdekkende huur berekenen. De kostprijsdekkende huur is de aanvangshuur waarvoor, gegeven een jaarlijkse huuraanpassing (i) en een rendementseis (r), geldt dat de contante waarde van de huren (CWhuren) gedurende een periode (N) gelijk is aan de contante waarde van de goedkoop kantoor huren schiphol investering (CWr) plus de contante waarde van de exploitatielasten (CWEx) verminderd met de contante waarde van de restwaarde (CWRw). Dit is weergegeven in onderstaande vergelijking. De kostprijsdekkende huur dekt dus niet alleen de investering maar alle (exploitatie)kosten rekening houdend met een restwaarde. w Bij een gelijkblijvende huurindex i en een kostprijsdekkende aanvangshuur van H1, kan de vergelijking ook geschreven worden als hierna afgebeeld. Bij de aangenomen huurindex moeten we er wel rekening mee houden dat deze bij het verouderen van een gebouw achter zal gaan lopen op de CPI. Afhankelijk van het soort gebouw is dat 0, 5% tot 1 ,0% .

VASTGOEDEXPLOITATIE: GEBRUIKEN EN BELEGGEN

In de voorgaande paragrafen zijn zoveel mogelijk kasstromen behandeld en methodes om kasstromen te berekenen. Het modelleren van kasstromen kost, volgens de 90/10 regel, de meeste tijd. Hoeveel detail we in de waardering willen aanbrengen is afhankelijk van de doelstelling van de waardering, de goedkoop kantoor huren rotterdam effectiviteit van de waardering en de efficiëntie en betrouwbaarheid. Waarderen we volgens de richtlijnen van de ROZ-IPD index, dan is veel detail nodig. Maken we een eerste grove verkenning dan kunnen we volstaan met een beperkt aantal kasstromen waarbij we afzonderlijke kasstromen samenvoegen om tot een beperkter detail niveau te komen. Zo kunnen we alle kasstromen van exploitatie terugbrengen tot één kasstroom. Voor een DCF waardering is het nodig een beeld te vormen goedkoop kantoor huren utrecht van de verwachtingen omtrent de nominale netto kasstromen in elke periode, en die netto kasstromen vervolgens contant te maken tegen een discontovoet: de rendementseis. Wij geven eerst een voorbeeld van een eenvoudige benadering en vervolgens een voorbeeld van een gedetailleerde benadering. Een eenvoudige benadering We waarderen een nieuw object met een 10-jarig huurcontract. Zowel de contracthuur als de markthuur zijn bij aanvang 200 per vierkante meter VVO. Het BVO van het gebouw is 5 .000, het VVO 4.000. De bouwkosten bedragen 1 .000 per vierkante meter BVO. De beschouwingsperiode is 20 jaar. Daarna willen we het pand verkopen. We goedkoop kantoor huren amsterdam gaan er vanuit dat na 10 jaar een nieuwe huurder zal worden gevonden. Voor de zekerheid rekenen we met een gemiddelde frictieleegstand van 2,0%. Voor de nieuwe huurder zal de contracthuur op dat moment de markthuur zijn. De contracthuren stijgen met de inflatie: 2,0% per jaar. De markthuren blijven 0, 5% achter bij de inflatie. Voor de exploitatielasten maken we geen gedetailleerde opzet maar zetten die op 15% van de bruto contracthuur. Deze kosten stijgen mee met de inflatie. Voor de berekening van de restwaarde passen we de exit yield methode toe. Het huidige BAR is 7, 5%. De exit yield stellen we op 9,0% en de transactiekosten goedkoop kantoor huren schiphol op 8%. Over 15 jaar wordt een groot onderhoudsbeurt voorzien waarvan de kosten worden geschat op 1 0,0% van de huidige bouwkosten. Tussentijds zijn er geen investeringen of desinvesteringen. De rendementseis is 7%. Voldoende informatie om een waardering te maken. De uitgewerkte berekening kan er uit zien als in figuur 3.7. HOOFDSTUK 3 – VASTGOEDEXPLOITATIE: GEBRUIKEN EN BELEGGEN

INVESTEREN IN VASTGOED, GROND EN GEBIEDEN

In de volgende hoofdstukken komen de beslissingen die in het vastgoedproces genomen worden meer in detail aan de orde. Hieronder volgen enkele eenvoudige regels die altijd in combinatie moeten worden toegepast. Netto contante waarde NCW INVESTEREN IN VASTGOED, GROND EN GEBIEDEN {Met de uitdrukking NCW@rendementseis bedoelen we de netto contante waarde gegeven (In het Engels at, vandaar het at-sign @) een rendementseis). In de volgende hoofdstukken zullen meer beslissingsregels aan de orde komen. 2. 15 Contante waarde goedkoop kantoor huren rotterdam methodiek anders toepassen In de berekening van de (netto) contante waarde zitten een drietal onbekenden: de kasstromen, de rente of discontovoet en mogelijk de investering. In onze berekeningen zijn we er steeds vanuit gegaan dat we de kasstromen en de rente kennen en vervolgens de netto contante waarde kunnen goedkoop kantoor huren utrecht berekenen. In het algemeen geldt voor een vergelijking met n onbekenden dat als we n-1 van deze onbekenden kennen, we de ontbrekende onbekende kunnen berekenen. Op die manier kan ook de vergelijking voor de contante waarde gebruikt worden. Voorbeelden hiervan zijn: Gegeven een investering, exploitatielasten en een mogelijke restwaarde bij verkoop en een rendementseis: wat is de huur die we het eerste jaar moeten berekenen als we er vanuit gaan dat de huur jaarlijks met 2% stijgt? Gegeven zijn hier de investering, de rendementseis, en een deel van de kasstroom. Het ontbrekende element in de kasstroom, de huur, kunnen we vervolgens goedkoop kantoor huren amsterdam berekenen: bij welke huur is de NCW gelijk aan O; Gegeven een investering, opbrengsten en exploitatielasten en een rendementseis, tegen welke prijs moet we ons vastgoed dan in jaar 10 verkopen om minimaal ons rendement te halen. Ook hier zijn gegeven de investering, de rendementseis en de kasstromen van exploitatie. De laatste kasstroom, de opbrengst van verkoop ontbreekt. We kunnen uitrekenen hoe hoog die opbrengst moet zijn om te komen tot een NCW gelijk aan 0. 2. 16 Rekenen met andere tijdvakken Veel vastgoedberekeningen worden uitgevoerd over tijdvakken van 1 jaar. De goedkoop kantoor huren schiphol reden hiervoor is dat indexen en rendementen of rentes veelal in tijdvakken van 1 jaar worden uitgedrukt. Voor projecten met kortere looptijden waarvan het nodig is gedetailleerdere berekeningen uit te voeren worden echter ook wel andere tijdvakken gehanteerd zoals maanden of kwartalen. Stel we storten 1 .000 op een spaarrekening met een rente van 5%. Als de bank einde van het jaar rente bijschrijft is het saldo aan het eind van het jaar gelijk aan 1 .050. Wat nu als de bank elke maand rente op het saldo bijschrijft? Banken hanteren meestal een eenvoudige rekenregel: de rente per maand is in dit geval /1 1 2 van de jaarrente. Als we vervolgens uitrekenen wat het saldo in dit geval is dan maken we de volgende som: r 12 50/0 1 2 51 = s0 [1+Ll] = l.OOO [l +U l = 1.051,1

De 90/10 regel

Voor het berekenen van een nominale kasstroom passen we de volgende methode toe: Gegeven zijn: – CFo, de kasstroom op prijspeil – i, de Uaarlijkse) index – wat is dan de nominale kasstroom CFt? CFi = CFa(I +i ) ‘ HOOFDSTUK 2 – FINANCIËLE EN VASTGOEDREKENKUNDE 25 Deze vergelijking geldt als de index i over de hele periode gelijk is. Is dat niet het geval dan is de vergelijking de volgende: N ei:; = elb 111 + i1 t=! In de vergelijking staat het goedkoop kantoor huren rotterdam symbool TT (de Griekse letter P) voor de productfunctie. De productfunctie representeert het volgende: N IT1+it =(l + i1 )(l + i2) . . . (l + it ) t=! Bij het berekenen van een nominale kasstroom moeten we ons goed bewust zijn van de tijdstippen waarop de kasstromen vallen. Valt een kasstroom aan het begin van een periode, aan het eind van een periode, of bijvoorbeeld midden in een periode. Dit gegeven heeft invloed op de hoogte van de nominale kasstroom. Stel een kasstroom valt in de periode t, dan gelden respectievelijk de volgende vergelijkingen voor begin, einde en midden periode: e= elb(l + i) t-1 e = elb(l +i)1 ei:; = elb(l + ir-o.s Een getalvoorbeeld: stel de goedkoop kantoor huren utrecht contracthuur per mz VVO die aan het eind van het eerste jaar moet worden betaald is 1 50. De huur wordt jaarlijks aangepast met een inflatie van 2 % . Wat is de contracthuur die aan het einde van het vijfde jaar moet worden afgerekend? Huur5 =HUU1î (1 + i)4 = 150(1,02}4: ::: 162 (t is in dit geval gelijk aan 5 minus 1 is 4) In dit boek ronden we bedragen af op 0 decimalen en percentages op 1 decimaal. Het teken “‘ geeft aan goedkoop kantoor huren amsterdam dat de berekende contracthuur van 1 62 afgerond is. Niet afgerond is de huur gelijk aan 1 62,4. midden eind 4 tijdvakken begin FIGUUR 2.2: IN EEN KASSTROOMSCHEMA HET TIJDSTIP VAN EEN KASSTROOM AANGEVEN 26 INVESTEREN IN VASTGOED, GROND EN GEBIEDEN In een kasstroomschema kunnen we zo nodig ook duidelijk aangeven op welk moment binnen een tijdvak een kasstroom plaatsvindt. In figuur 2.2 geven we dat weer. Het juist uitwerken van de nominale kasstromen van een project kan binnen vastgoedvraagstukken complex zijn. Ook hier geldt de goedkoop kantoor huren schiphol bekende 80/20 regel: 80% van het rekenwerk gaat zitten in het juist berekenen van de kasstroom. De resterende 20% wordt gebruikt om op basis van die kasstromen afgeleide gegevens te berekenen zoals de contante waarde, de eindwaarde. Voor complexe projecten kunnen we misschien beter spreken van de 90/10 regel.